2023年9月14日

私人銀行暨財富管理_專題特刊

日本全幢住宅投資回報逾7厘
入場費約5000萬 東京大阪最具潛力

不少港人對投資日本住宅物業都感興趣，因當地樓價升勢有餘未盡，加上全球均處於高息環境，唯獨日本繼續低息，當地住宅出租率及回報率又高，對投資者而言更具吸引力。目前在日本投資全幢物業，平均回報率超過7厘，較分層住宅為高，折合滙率入場費約5000萬港元。業界認為，日本現時投資環境「四低一高」，大額全幢物業漸受海外投資者關注，當中以東京及大阪最具投資價值。

自2016年初，日本央行部署負利率政策，實行至今已長達7年，美國、英國等多個主要國家大幅加息後，日本繼續維持超寬鬆政策，市場一般預期日本的負利率將會持續至明年，再加上目前日圓滙率處於非常疲弱的水平，令日本市場對全球投資者變得更具吸引力。

全國樓價10年累升三成半

日本地產市場近年表現相當不俗，根據日本國土交通省公布的不動產價格指數顯示，日本整體樓價自2013年開始連升10年。在2013年至2022年的10年間，日本樓價累積漲幅高達34.6%。

日本首都東京及關西主要城市大阪成為升市火車頭，樓市走勢一直跑贏大市。以東京為例，2013年至2022年，樓價升幅便超過五成，高達57.1%；期內大阪整體樓價亦有39.1%漲幅。

雖然日本樓價一直上升，但由於日圓持續低水，故此對比香港樓市，入場門檻較低，一般200萬元以內已經足夠購入東京或大阪主要區域的開放式單位，即使是一房戶型，樓價大多不用300萬元；加上日本樓租賃需求大，出租容易，租金回報亦相當高及穩定，故近年甚多資金流入投資日本樓市。

日本住宅物業的租金回報率理想，根據日本不動產投資情報網頁健美家的全國住宅物業投資回報率報告顯示，截至今年7月，全國的分層住宅單位平均回報率是6.84厘，雖然不俗，但按月下降0.22個百分點，按年更減少0.52個百分點。

「四低」時期 吸引外資掃貨

至於投資全幢高於3層的住宅大廈，最新7月的平均回報率高達7.83厘，不僅按月增加0.14個百分點，比去年同期亦錄得0.06個百分點的增長，創逾一年平均回報率新高。由上述數據反映，投資全幢高層住宅大廈的回報率不但高於分層住宅單位，而且回報率更加有增長趨勢。

FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人李丹翔表示，日本全幢物業在當地一向有價有市，日本本土買家佔95%，加上放售一向較為低調，故一直較難落入海外投資者手上。

不過，由於目前日本正處「四低一高」時期，即低利息、低滙率、低樓價、低印花稅，卻擁有高回報，再加上日本法制健全，因此回報率更加高的全幢物業已經開始受到海外資金青睞，買家除主要來自香港投資者、新加坡基金公司外，中國內地買家亦開始對全幢物業虎視眈眈。

李丹翔指出，在目前低利率環境之下，就算外國人購買日本的物業，借貸利率亦只有2.8厘以內，投資全幢物業不乏有5厘淨回報。日本印花稅低，若購買一幢逾5億至10億日圓（約2700萬至5400萬港元）的物業，印花稅稅款劃一為16萬日圓（約8640港元），入市成本不高，亦令全幢物業市場的關注度不斷提高。

屬永久業權 可重建或轉售

因日本的全幢項目全屬永久業權，投資者買入後可作長線收租，亦可重建或轉售，可塑性高之餘，投資彈性亦大。同時業主也可以考慮逐個單位拆售，只需要2至3個月時間進行分拆業權，便能作分層單位出售。

李丹翔認為，若有意投資全幢物業，仍會以東京及大阪作為首選。以東京為例，雖然奧運會已經過去，「冇咗最強勁嘅爆發力」，而且東京樓價亦最高，但當地始終是首都，擁有最多的工作機會，不少年輕人及海外僱員都會在東京居住，住宅出租率高企，收租回報非常穩定，每年租售價料有2%至3%平穩升幅。

至於大阪更進可攻退可守，未來城市有多項發展，當地政府全力推廣大阪世博會和賭場，在未來10年的話題性十足，投資前景亮麗。而且根據「民泊法」，大阪市內物業只要符合牌照要求，私人住宅可全年經營民宿，作為日本主力發展的旅遊城市，民宿租金自然較普通住宅更勝一籌。他預期，大阪在未來6年，每年樓價料有8%至10%增長空間，累積升幅可超過四成。

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