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2023年5月11日

盧志威 鴻鵠財誌

港商業地產迎來巨變

「我覺得香港商舖及寫字樓的投資值博率不高,原因是……」

「你是第一個這麼直接講不看好商業地產的人。」

「當真?平時大家都習慣說『一舖養三代』,但是時代會變,以前一定要返工,但現在共享辦公室,在家工作大行其道,很多商業活動都不需要再有固定的地方,就算經濟維持平穩,寫字樓空間需求都正在下跌,對於寫字樓投資者來說這是『灰犀牛』,除了部分高檔地段,其他大部分地段需求相信會繼續穩步下跌。」

辦公樓面需求降

以上是跟一個正在成立家族辦公室的投資者對話,他在煩惱是否需要購買寫字樓。在我的角度,這是沒有必要的,因為筆者思考框架一切從投資出發,如果自用同時會升值,絕對有需要做,問題在於利率高,租金回報率不高,政府又正在大規模填海,以及發展北部都會區,未來10至20年供應量大幅度增加,難以看到好前景。

再加上科技進步太快,以前都在講通過互聯網能夠在家工作,令辦公空間需求減少,現在因為發展人工智能,連工作機會也會在未來10年明顯減少,此消彼長之下,都幾有信心商業地產的需求將面臨很大的轉變。

上面可能講得太過宏觀,但未來一兩個月,至少商舖市場就會面臨衝擊。

美團(03690)2月在香港招募送遞員,傳聞5月就會正式進軍香港,市場都知道互聯網平台一開始必定會靠補貼打開市場,其實核心價值在於供應鏈,如果美團準備了足夠子彈,是有可能改寫商舖市場的整個格局。

舉個例子,很多網上KOL拍片去睇舖,經常在談論十字路口、大單邊、熱門地區等,其實核心邏輯在於人流,怎樣引導最多的人流走過一條街,便可以從根本上提升估值。

然而,互聯網公司的思維完全不同,他們會想怎樣投資燒錢,然後把整個市場的份額拿回來,如果供應鏈做得夠強,比現時的熊貓和袋鼠更好,消費市場會產生幾個改變。

第一,是食店和超級市場可以搬到地方更大,但位置較遠的地區,主力通過互聯網下單,跟着物流運輸,位置偏遠可以分為樓上舖、大街中的小巷、遠離大街的商店,種種因素都會令到一線舖位的實質需求減少。

期待美團帶來轉變

第二是產品發生變化,尤其是食物,香港作為商業城市,煮飯成本很高,以往預製菜未能興起,主要是供應鏈未能做到即時、新鮮,如果今次整個生態改變,連餐廳及超級市場都會受到影響。

作為消費者,筆者正在熱切期待美團,同時作出上述幾個預測,就看市場會否有改變的趨勢。

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