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2023年4月5日

葉永鏗 理財方略

英國買樓平台資料勿盡信

自英國BNO簽證計劃推出起,不少港人已於當地生活了一年,甚至過了第二個農曆新年。雖然在英國搵樓,大多數可於網上處理整個流程,但當中複雜程度遠超乎想像,尤其與香港比較。當中讀者最常問的是:「間屋究竟值唔值這個價錢?」、「在網上平台,賣家代理所提出的估價到底是否準確?」這些網上平台提供的資料普遍在網上搜尋出來,只有30%至40%的盤源資料是完全正確,部分如建築年份、面積,甚至房型,例如單邊排屋(end of terraced)被定義為半獨立屋(semi-detached),相關資料都可以跟實際有出入,所以無論自己尋找盤源,或委託代理,也應該再三確認。

一般物業報告限期10年

一般做法都以政府資源為最標準,其中最值得參考的是Energy Performance Certificate(EPC Report),但需注意的是,該報告是何年何日完成。賣家出售物業時,必須提供此報告,並確保沒有過期,一般報告的限期是10年。如果上一次換手是於十年內,而賣家收樓後曾進行翻新或加建而令房產升值,有機會未能全面反映房產的價值。

第三方提供估價的時候已經進入了正式的買賣流程,買家都要付出金錢予貸款銀行或測量師提供報價,屆時若果估價比叫價低,是不能以此作為理由議價至合理估價,因為賣方是以接受此報價才開始啟動買賣。

比較鄰近同類成交紀錄

另外,因加息周期及在高息環境下,借房貸的要求愈高,亦逐漸收緊,有些極端情況更需要買家補上中間的差價,如未能準確知道房產估價便需預備額外資金。及後只能因屋內情況才能向下議價,議價的起步點便是最初同意的成交價。如何能有效地向下議價及何時開始,會於日後的篇章內分享。

那麼自己如何為心儀的房產進行估算?眼見英國房產種類繁多,最直接有效的方法,便是在房產地點的一定範圍內尋找相同或相類似的房產交易紀錄作比較,通常有三條件:相同房型(獨立屋 vs 獨立屋);差不多同樣的配套,如三房兩廁、面積相若;最近期的成交紀錄,但之前因新冠疫情影響,有些地區的成交紀錄只能追溯到6個月前,一般可尋找3個月之前的成交。地點距離最好當然是同一條街,或同一個郵遞區號。我們通常以1英里(約1.6公里)半徑範圍內尋找最少5至10個同類型的盤源估價,與第三方報價只有1%至3%的差距。

假若房產在同區沒有相近的類型或成交紀錄,尤其是一些較受本地中上階層家庭歡迎的地區,便需要考慮當中的差距進行估價,當中可從房產類型、房產配套如浴室或套廁數量、加建部分如玻璃暖房(conservatory)、內部裝潢質素,以及私人地段泊車位(off street parking)數量進行調整,由於每區樓價差距有別,這些都需要地區性的調整,不單是多一個廁所,估價便高1萬英鎊般調整。

一般這些成交紀錄,可於網上搵屋平台搜尋。以Rightmove為例,可在House Prices一欄輸入郵遞區號及物業類型、最近一年交易,點擊Sold Your Houses on Map,便能尋找每宗房產交易,再做表比較。我個人不建議在這些網站直接搜尋該地址的估價,按過往經驗,Mouseprice房產資料只有30%至40%完全正確,估價大部分偏低;Zoopla的房產資料準確情況達80%至90%,惟估價往往比第三方偏高,有些更高達10%。

部分網站估價或有差距

賣家提出的報價雖能作參考,但並非市場估價。有些較貪心的業主,在一些爭奪情況較激烈的地區,明知買家是港人,會要求提高報價。現在房產市場環境較不明朗,大家必須小心為上,以免買貴了。

如果大家沒有心力或時間自己做功課,可以找專業的房產代理協助搵樓及處理整個買賣流程,始終香港和英國買樓的分別實在太大。

作者為英國置業顧問。他為《信報》/信網撰文,分享英國置業理財相關觀點。

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