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2023年3月9日
最近筆者研究海外樓市，首先要肯定過去20年，中港樓市升幅驚人，難以在其他地方見到，亦成為一個「財富製造機」，令樓市投資者發達，炒地產由香港輸出到中國，再由富裕的中國人移民到全世界，進而推高其他地方樓價。這條方程式過去20年一直發生，但隨着內地政策轉為「房住不炒」，購買力不如從前，相信是時代的趨勢。
也並非說樓市一定跌，有很多方法可以令樓價維持穩定，例如減少供應等，政府也不想見到財富大規模蒸發，所以保持低單位數漲幅，是最符合多方利益，也是未來最有可能發生的情況。以往樓市投資者，可能憧憬每年有10%以上的升幅，配合槓桿，回報率可能更高，所以即使借高利貸，也會投入開發商行業。香港也出現很多小型發展商，主攻納米樓及Loft，相信有很多現時也陷困境，有利息成本壓力的同時，就算單位推出市場，價格亦不似預期，所以中短期內樓市反彈的空間未必太高。
環球樓市面對一樣的情況，看不到哪個地方人口會突然增加，或者忽然變得富裕。從基本因素看，未有找到很好的項目，同樣地面對利息上升的不利因素，定存利率快要達5厘，明顯是高單位數回報，甚至比租金回報率多出1倍，如果樓價只是緩慢上升，資金回報率可能差不多。若然使用槓桿，由於利息成本增加，扣除利息後的回報急劇下降，所以發展商減少，地價跌幅會遠高於樓價跌幅。
若果集中在追求高的租金回報率，首先要靠「撞手神」，筆者疫情期間在英國「執到件好貨」，租金回報率達到15%，扣除成本維修也肯定有10%以上，這一年樓市好轉，如賣出回報超過100%，雖然如此，但因為增值稅太高，都不會放售。
這件事正常可以加上成交紀錄，大大隻字貼圖，什麼「移英買樓暴發」、「財富密碼」之類，但實情要有運氣因素，當時正值疫情危急，樓價自然下跌，而那個是銀行收樓拍賣盤，無論如何低位都要出貨，所以價值上肯定比正常低；當其時已經有BNO Visa計劃，需求一定會升，只是因為疫情關係，部分人未正式移居。香港人買樓多數要「睇過摸過」，但筆者從事投資行業多年，抱着「價錢好、平安交收」便可的態度，所以從未睇樓，而是用拍賣行和經紀的資料，在網絡上競投，最後成功買入。
日本物業回報差
若果要在地產市場搵好「刁」，除非在項目層面找到平買的機會，否則很難優於市場。海外市場尤其是日本，表面上租金回報率高，但計及稅、折舊、費用等因素後，真實回報率很差，所以在海外投資時，要做好功課，單講日本投資，其實全幢去買，管理上是比較容易。
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