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2023年3月2日

呂梓毅 沿圖論勢

香港樓市還有探底風險

香港二手樓價於2021年9月見頂後,踏上反覆探底之旅,到去年底、今年初開始出現不俗反彈,坊間分析認為樓市進入「小陽春」,甚至有條件重拾牛市升浪。是耶?非耶?今期筆者嘗試以數個角度探討這課題。

隨着內地清零政策結束,進入復常階段,加上官方出招力托,內地樓市近期有喘穩跡象。無獨有偶,按中原城市領先指數(CCL)計算,香港二手樓價自高位反覆下滑,迄今回落超過一成八後,近月同樣回穩,已由去年底低位反彈約4.5%。故有分析對後市發展轉趨樂觀,個別更相信樓價重展長期上升趨勢。然而,筆者對此看法有所保留,以下循4個不同角度探討當中因由。

一、進入下行長周期

正如早前指出,二手樓價指數位處34個月移動平均線之上或之下,往往是一個頗有效的訊號區分樓市處於長期牛市還是熊市。自去年2月初至今,樓價指數連續12個月收低於該平均線,意味目前樓市已進入下行長周期。從過去40年歷史,當樓價指數跌穿34個月線、確認進入熊市周期後,指數低於該線的時間往往可長達3至5年之久。故此,從時間窗角度看,樓市調整的時間似乎尚未足夠。

順帶一提,統計歷年香港樓價指數34個月內最大下跌幅度可見,樓價處於牛市周期中出現極深度的調整市況時,例如1995年和2008年,往往可下挫17%後才收窄跌幅【圖1】。截至去年12月底止,樓價指數在34個月內的最大跌幅剛好亦約16%,故此近期市況出現某程度反彈,也屬合理。

二、央行收水樓價難有運行

自2007/08年金融海嘯後,美國聯儲局面對大大小小的經濟或金融問題時,都透過量寬(QE)解決,久而久之,資金泛濫現象也間接地造就樓市等資產價格水漲船高。2020年初世紀疫情大爆發,聯儲局及多國央行全面大放水,期間觸發多國樓價上漲。由於香港實施聯滙制度及資金自由進出關係,造成本身貨幣基礎(Monetary Base)與美國變化大致相若,令美國放水或收水時,香港亦「感同身受」,某程度解釋了為何自金融海嘯後香港M2貨幣供應增長與二手樓價按年變化關係密切【圖2】。

問題是,聯儲局去年初開始收水,迄今加息周期尚未完結,遑論再度放水,這間接令香港M2供應期間維持負增長或相對較慢速度增長。從近15年歷史角度看,在M2增長如此緩慢下,樓市往往表現不濟。故此,在聯儲局未再放鬆貨幣政策帶動本港M2回復較高增長前,香港樓價確實難有運行。換個角度看,很難想像港樓牛市會在貨幣供應收縮下誕生。

三、港股添不確定性

以往本欄曾提到,股市表現長久以來跟香港樓市走勢唇齒相依【圖3】。事實上,自2006年至今,樓價變速與恒指按年變化的關連系數約達0.6的頗高水平。換言之,今年港股的走向對年內樓價影響不細。

不過,經歷去年10月底至今年1月的報復性反彈,2月份恒指便調整接近一成,昨日踏入3月份首個交易日旋即回升超過800點。由此可見,港股走勢頗為反覆,今年發展是牛?是熊?暫難判定。關鍵還是看內地復常的進展,以至整體經濟表現,惟這存在甚多變數,尤其在內地樓市和對外貿易表現層面。簡言之,港股今年的走勢對樓價後市發展存在甚多不確定性。

話雖如此,從歷年恒指與樓價走向分析,恒指按年升幅須達兩成或以上(截至2月底止,恒指按年仍跌約一成三),才可以帶動樓價有相對較佳的表現。短期而言,恒指要有如此升幅或存在一定的難度,即難以寄望樓市出現太大漲幅。

四、投資資金絕跡「磚頭」

以往樓市處於持久上升周期中,背後推動力之一便是投資資金(即買樓收租或博升值)。然而,撇除政府「辣招」因素打壓,目前息率向上,美國10年期債息更高於港樓租金回報超過1厘【圖4】,勢進一步擠壓投資意欲,削弱推升樓市的動力。因此,從投資資金角度看,港樓暫難孕育牛市。

總括而言,從樓市周期、M2貨幣增長低微,以至股市升勢反覆及投資資金絕跡樓市等因素,二手樓價不像在這樣的客觀環境下可以開展持久的升浪,更遑論誕生牛市。相信樓市小陽春過後,再度探底的風險不容抹殺。

值得關注的是,因為新冠疫情拖累,2022年一手樓銷售數目只稍高於1萬個,遠低於過去3年平均的1.8萬個,意味市場已累積一定數量一手樓單位(估計約達1.6萬個),連同今年落成的新供應,勢將左右今年樓市走向(註:房屋局預計未來幾年潛在一手樓供應將可達10.5萬個,是2004年9月有紀錄以來高位)。

信報投資分析研究部

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(編者按:呂梓毅《港股追勢36計──入市必讀重要指標》現已發售)

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