2022年12月21日

嚴峻 神州內外

私宅價格成交齊瀉 惟風險可控

截至12月19日，香港私人住宅一手和二手交易總數本月僅錄得1737宗，全年累計交易僅46166宗、4020.9億元（港元，下同）。若今年剩下約10天的成交未有大突破，2022年成交金額按年或下降近五成，交易宗數更將創1997年以來新低。

10月斷崖式跌 一手存量新高

事實上，自今年5月以來，香港私人住宅交易量就一路下滑，特別是一手物業交易在10月份出現斷崖式下降，僅錄得682宗，按月下跌51.97%，按年跌幅46.43%；11月份一手物業交易繼續下探，錄得374宗交易，環比再跌45.16%，同比跌79.82%。二手物業交易宗數跌幅較少，10月環比跌幅2.56%，同比跌幅28.22%；11月兩個數值則分別為-4.27%和-34.02%。私人住宅交易轉淡，也使一手落成但仍未售出的私人住宅存量繼續上升，至今年第三季末已落成但仍未售出量已達14700伙，較去年同期大增約4000伙，創下自2007年以來的15年按季新高。

樓市交易淡靜和香港經濟下行，拉低了私人住宅的平均售價。據差餉物業估價署統計，香港私人住宅總體售價指數今年10月為352.4，比去年底的393.9跌10.54%，比去年同期跌11.01%。以40至69.9平方米的私人住宅平均售價為例，港島和九龍住宅10月份平均每平方呎售價比今年高峰期跌約2000元；新界跌幅少一些，也約為1500元。

從住宅按揭市場看，美國聯儲局今年3月以來已加息7次，合共上調利率4.25厘。在香港聯繫滙率制度等因素影響下，港元拆息近幾個月全面上調。與香港樓市按揭相關的1個月HIBOR，在12月5日升穿5厘達5.00566%，創15年新高，近日略有回調但仍徘徊在4.8%左右的高位。港銀也數度加P，樓按封頂息亦隨之上調。供樓負擔上升及對後市悲觀，使私人住宅交投量減少，導致住宅按揭申請隨之減少。新批出住宅按揭貸款從今年5月高峰期的10631宗、546.42億元，急劇下降至10月的6341宗、324.73億元，按月平均下跌8.07%和8.11%。特別是佔按揭市場主要部分的二手按揭，10月的貸款宗數和金額相比5月更是腰斬一半以上。

明年初料續淡 中長期仍穩定

不過，住宅租賃市場相對平穩。差餉物業估價署編製的所有類別私人住宅租金指數，今年初以來略呈下降趨勢，4月份以後開始回調，升降幅都較緩。住宅租金價格變動不大的原因之一是，雖然近期離港人數增加等因素導致可出租房增加，但樓市看跌也使部分原打算「上車」的人轉買為租，加之年中以後是香港傳統租務旺季，因此支撐租金平穩且在今年下半年略有上升。

展望後市，今年香港私人住宅售價結束自2003年起總體上行的走勢幾成定局，全年或下跌約15%，且明年初或繼續下探。但樓價跌到一定程度或將刺激買樓欲望，並使樓價企穩回升，最近港股反彈也可能帶動樓市回暖。總體上看，香港樓市走向主要還是取決本港整體經濟發展狀況，隨着香港進一步改進防疫措施，以及多項促進經濟成長的政策出台，香港經濟或將在明年走出低谷；另外，從現有統計資料看，香港今後5至10年的房屋落成量仍未能滿足需求量，因此住宅市場中長期仍有穩定支撐基礎。

銀主盤負資產宗數仍少

金融風險方面，香港目前約34%私人住宅業主有按揭貸款。金管局資料顯示，樓按還款拖欠超過3個月的比率在今年多數月份維持在0.04%，拖欠超過6個月的則一直維持在0.03%，所以因拖欠樓按導致呆壞賬的風險很低。但由於此資料具延後性，明年上半年將是重要觀察期。較需要關注的是「財仔按」，如今遇到樓價下跌，業主往往無力向財務公司「抬錢」以轉按，可能引發相關金融問題。所幸自2020至2022年第三季末，本港「財仔按」總共僅2458宗（共貸款236.38億元），在同期約16萬宗物業成交中佔比不高，且自2015年起金管局加強對銀行向「財仔」借款的監管，估計對銀行總體資產安全衝擊不大。

銀主盤方面，截至今年10月本港增至226伙，按年急升82.3%，創13年來新高，其中住宅佔187伙。雖然目前銀主盤數量較少，但未來是否進一步擴大仍待觀察。 此外，今年第三季末全港負資產為533宗，比第二季的55宗大增8.7倍，但相對2003年沙士高峰期超過10.56萬宗、2008年金融海嘯時超過1.09萬宗，數量仍屬較少。況且現時負資產佔整體住宅貸款宗數僅為0.09%，未償還貸款金額約30.06億元，佔未償還貸款總額僅0.17%，貸款中無抵押部分僅5900萬元，因此整體風險可控。

中銀香港高級經濟研究員 嚴峻

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