2022年8月5日

梁天卓 經濟3.0

始終如一的土地房屋政策分析

屈指一算，「經濟3.0」這個專欄已經有10年歷史。驀然回首，多年來專欄質素自然有高亦有低，欣慰的是，起碼我和兩位欄友在絕大部分議題上的看法和分析都十分一致，並沒有出現自打嘴巴的情況，其中一個我們經常提及的議題是土地和房屋政策。

9年前的土地供應建議

9年前，我和兩位欄友徐家健與曾國平在《信報》的評論版連續發表了兩篇有關香港土地和房屋政策的評論。由董年代「八萬五」的生不逢時到「孫九招」的姍姍來遲，到曾年代「兩萬五」的明哲保身、「置安心」的杯水車薪，再到梁年代「雙辣招」的估你唔到至「大把地」搵到至好，我們其中一個觀察所得是，香港樓市大起大落與特區政府搖擺不定的土地和房屋政策有密切關係：「總結歷史的經驗與分析，房屋問題從來都是供求問題，而永遠是落後於形勢的政策卻加深了15年來樓市的大起大落。」

我們指出，「因時制宜」的土地政策看似「理想」，其實是「妄想」。「因時制宜」的土地政策要行之有效，一個最重要條件是供應能即時因應需求變動而調整，但賣地建屋的時間卻會拖延政策的效用，結果往往是在錯的時候做對的事。我們當時建議，與其讓政府主動調節土地供應來減少樓市波幅，政府的土地政策應該以穩定為先，盡量以一條簡單的「規則」（rule）行事。這政策的重點之一是政府需要提供穩定而不受民情影響的土地供應：

在這政策下，政府可做的是很有限，它只需根據一個不受樓價影響的目標量賣地，而不應在樓市低迷時主動減少土地供應，或在樓市高峰時主動加速拍賣土地。這可以令政府避免因自視過高而出現沙士後「無限期」停止主動拍賣土地長達數年的情況再度發生……政府只管土地的供應，不需亦不應理會樓宇供應的波動。只要提供足夠的土地……市場的力量便會令樓宇的供應亦會如土地的供應般穩定，上車的小市民不用害怕變成負資產，政府再不用自相矛盾。

當時我們沒有詳細討論的是，這個穩定土地供應的建議背後需要政府擁有一個龐大和穩定的土地庫存，否則政府如何承諾每年的土地供應都難以令人信服。從這個角度看，前輩雷鼎鳴早前為網媒「幫港出聲」撰寫有關「全民討論解決土地房屋問題」的研究報告並分析「明日大嶼」和「北部都會區」的成本效益，是值得討論的。

給幫港出聲的兩個問題

關於這兩個項目的成本效益，由於沒有公開報告可以細閱，我無法作出太多評論。我只有幾個問題：首先，由2019年起香港經濟經歷了周期性和結構性的轉變，在移民（或移居？）潮下，本地的樓宇需求增長下跌如何影響兩個項目的效益？

另外，近年政府多項大型工程都出現超支問題，部分原因可能是由於多項工程同時進行。如果政府最終採取前輩「Why Not Both？」的傾向，決定兩項大型工程同時進行，這會否導致整體成本大幅上升？把部分規劃和造地工作「外判」到市場又會否有助降低成本？

9年前，我們認為政府在土地和房屋政策上不能「自視過高」，更不能「言而無信」。同樣地，政府在處理「明日大嶼」和「北部都會區」時，亦不應「自視過高」認為自己能「多快好省」地完成項目，向大家「保證」這些土地項目是「穩賺」，否則，如果最後目標未能達成，只會加深政府「言而無信」的印象，往後推行其他土地和房產政策只會更難。

維克森林大學經濟系副教授、中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

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