售樓淡季不淡內房愈大愈強

經歷6月份的上半年銷售業績衝刺後，內房企業在7月份傳統淡季沒有鬆懈。克而瑞研究中心最新資料顯示，百強房企實現銷售金額9386.4億元（人民幣．下同），單月業績自4月份按年出現正增長後逐月好轉，進一步提高至25.7%【圖1】。從累計銷售來看，首7個月百強房企整體業績較去年同期上升2.7%，是自年初以來累計業績增速首次轉正。

受新冠肺炎疫情影響，早前受壓制的需求在第二季開始逐步釋放，到7月份亦「淡季不淡」，百強銷售延續上升行情，側面印證市場韌性仍然十足，加上首套房貸利率自年初以來穩中有降，有助刺激需求增加。業內人士估計，第四季房企或進一步採取以價換量等方式爭取達到年初設定的銷售目標，大型房企下半年銷售有望維持穩步增長。

由於近年競爭激烈，行業持續分化，具備較強融資、投資和產品能力的龍頭房企，優勢日益突顯。截至7月底，打入排名十大的房企銷售額門檻較去年同期進一步增長9.8%，至1117.1億元，規模愈「細」，銷售漸弱，列入百大的銷售更下跌14.4%，至95.9億元【圖2】。

儘管7月各規模房企銷售整體向好，惟大型房企表現明顯較佳，十大及排名11至30的內房，單月全口徑銷售分別按年增長30%及40%，而排名31至50及51至100則只增長24%及21%。

碧桂園（02007）7月銷售最好，按年增長28.8%，雖然今年以來累計銷售較2019年同期回落0.1%，至4483.1億元，惟仍屬行業冠軍。排名第二的恒大（03333）卻更出色，截至7月底，累計銷售4138.4億元，上漲28.4%，而7月銷售更飆升60.7%，至650億元，兩者增幅都達雙位數。

近日，恒大宣布有意分拆物業管理服務及相關增值服務業務在香港獨立上市。消息有機會成為往後股價的催化劑。參考EJFQ FA+資料，其預測市賬率約1.3倍，較中位數低約0.1個標準測，估值合理。股價回落至成交量密集區及20天線上方暫見支持，待其企穩10天線上收市，再作部署值博率較高【圖3】。

此外，市場對粵港澳大灣區整體延續復甦勢頭感樂觀，認為無論是外來人口導入帶動的增量購房需求，抑或本地改善換房需求皆十分堅挺，有強勁購買力支撐。據克而瑞資料，有超過八成土地儲備位於「大灣區」的龍光集團（03380），上月銷售排名23，單月及累計分別勁增159%及29%，至241億及704億元，增長幅度在二三線房企中位居前列。

據EJFQ FA+資料顯示，龍光集團預測市賬率約1.26倍，較中位數高約0.1個標準差，估值不貴。股價於50天線初見支持，惟暫受制下降通道，待其突破阻力，預料有機會出現較明顯反彈【圖4】。