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2019年7月19日
香港政局風雨飄搖，個個周末也有示威行動，但特區政府至今仍未有任何解決方法，只任由警民互鬥，刺激民情進一步發酵。相信最近很多人跟林日彥一樣，給新聞弄得茶飯不安，連工作、娛樂也沒有心情，更遑論投資炒股。
港股成交持續低迷，昨天主板成交只錄得約600億元，7月初更一度低見562億元。另一方面，樓市卻好像處於平衡時空，交投創新高，樓價也持續處於歷史高位！
就以近日在新界區推出的新盤為例，中國海外發展推出的大埔天鑽，於剛過去的周末再推184伙，收到逾830票，超額認購3.5倍。另一由永泰發展的屯門新盤OMA OMA，推出83伙亦接獲逾百票。二手市場成交量雖不及一手市場，但按年仍升約5%，創5年高位。
量升之餘，價也齊升，中原城市領先指數最新數字為189.77，按月升約1.9%，距歷史高位190.48僅一步之遙。除了住宅成交，大手買賣也有不俗成績。世邦魏理仕數據顯示，6月中至今至少出現10宗3億元以上大額買賣，當中涉及商業地盤、服務式住宅、工廈及商舖等。
面對如此奇特現象，坊間眾說紛紜，一說是因為政府暫緩《逃犯條例》修訂，有樓在手的港人不用急於賣家當走人，無樓在手的亦終於可以放心入市。若然如此，那麼有樓在手的人士真的應該好好多謝一班奮不顧身出來抗爭的示威者。不過，有關修訂引致社會嚴重撕裂，不知何時才可收科，資金外流會否持續仍是未知之數。
此外，樓市暢旺的另一說法，是因為中美貿易戰有緩和跡象，令市場鬆了一口氣。但中美角力豈會就此完結？美國總統特朗普固然是一張難以估計的wild card，習近平主席也有其政治及經濟考慮，前景難料。
資產增值潛力存外在風險
最後一說，當然要數到聯儲局減息。本來今年上半年，身邊不少朋友仍然在呻，加息令他們的供樓成本上升，豈料這個加息周期話咁快便完結。雖然下半年香港銀行未必會跟隨減息，但H按已率先反映預期，早前本港銀行一度水緊，根據香港銀行公會資料，與供樓相關的1個月拆息於7月初升至2.99厘，創逾10年新高，到本周才大幅回落至1.87厘。
想深一層，這些坊間給出來的因素，其實也可套用於股市，何以股市走勢未有跟隨樓市？相信這個問題，連最頂尖的經濟學家也未能回答。本地股樓的表現自2009年以來一直脫鈎，基本上已無邏輯可言。林日彥翻看近日的二手租務成交，鰂魚涌君豪峰呎租62元，租金回報2.7厘；長沙灣匯璽呎租59.5元，租金回報率約2.3厘。相較之下，本港多間銀行提供的6個月定期存款，不少已享有2厘以上的年利率回報。
買樓投資要承擔多種風險及成本，預期的租金回報本應較銀行定期存款有一定溢價才算合理，但兩者的差價卻日益貼近，那投資者為何還要買樓呢？原因只有一個，就是很多港人仍然深信樓市會持續上升，因此根本不在乎經常性收益，只重視資產增值潛力，但資產增值的潛力又受到不同的外在因素影響，所以入市者必須要衡量個人承受風險的能力。
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