2023年10月5日

達標八成放慢推官地 今季一幅

今年土地市場屢現流標，政府推地步伐明顯放慢，10月至12月即本財政年度第三季度只推出一幅賣地表住宅地招標，僅提供約110個單位，連同其他供應渠道，4月至12月合計的首三個季度總共提供約10150伙，佔全年度供應目標接近八成。發展局局長甯漢豪對整個財政年度私人住宅供應達標感樂觀，但對地價收入能否達到預算的850億元則表示平常心面對，強調地價收入只是推地的附帶結果。業界預期，政府未來賣地釐定底價時將更貼市，並預先作期望管理，以免被指賤賣土地。

長沙住宅地皮提供110單位

政府10月至12月來自各來源的私人住宅供應量預計有3200伙，其中賣地表僅一幅位於大嶼山長沙的住宅地招標，提供約110伙，單位數目較7月至9月的1740伙大減93.7%，料成為2011年政府主動按季推地以來，賣地表土地的住宅單位數目按季新低。

一鐵一局項目2650伙擔大旗

本季度將以俗稱「一鐵一局」的港鐵（00066）物業發展項目和市區重建局項目「孭重飛」，共佔2650伙或82.8%，將於本周五截收意向書的港鐵大嶼山東涌東站第一期最具規模，可建約1200伙；市建局則有土瓜灣盛德街/馬頭涌道發展計劃，以及九龍城啟德道/沙浦道項目，分別可建約640伙和810伙。甯漢豪透露，有約7個私人發展商手上的重建項目可望本季完成補地價程序，共提供約440伙。

對於本季度賣地表只有一幅土地推出，甯漢豪稱，該用地單位供應量不多，相信主要提供中大型、較高層次的單位，強調政府因應市況調節不同類型土地的供應。她又提到，本年度首三個季度，來自各來源的供應約有10150伙，相當於本年度目標12900伙約78.7%，對全年度供應達標感樂觀。

不過，近月屢有地皮流標或低價批出，市場對本財政年度的地價收入能否達到今年2月《財政預算案》提出的850億元預算存疑。甯漢豪解釋，政府推地是為了滿足對於房屋和經濟用地的需求，不能夠單在市況好的時候才推地；市況不好時會審慎、按部就班，觀察市場的承受能力去安排出售什麼用地。

甯漢豪：平常心面對收入銳減

甯漢豪強調，政府推地是以土地供應為目標，地價收入是達到這目標的一個附帶結果，地價收入向來存在不確定性，不同來源、地皮位置和市況都會影響地價，明言賣地收入有高有低，「低的時候可以低過我們原先預算的相當百分比」，政府會以平常心面對。綜合賣地表和已知補地價收入，本財政年度地價收入暫時約156億元，相當於預算850億元約18.4%，缺口達694億元。

團結香港基金副總裁葉文祺指出，市況轉淡，發展商的入標意欲及出價趨保守，今季度政府主要推出中小型地皮，反映當局考慮到市況調節推地策略。他又說，賣地結果及地價均反映發展商對於未來市場的預期，是掀動市場情緒的風向標，政府須小心處理流標風險，避免加劇市場的悲觀情緒。鑑於「一鐵一局」用地一向都受歡迎，東涌東站地皮技術複雜性不高，流標風險較低，對於全年度私人房屋土地供應目標保持審慎樂觀。

就政府明言地價收入只屬推地的附帶結果，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管方耀明相信，政府未來推地時釐定地價將更貼市。第一太平戴維斯香港估值及專業顧問服務董事總經理陳超國分析，市價已下調，若政府「不接受市場現實，堅持過去的價格（批地），並非合理做法」，也難保證一旦流標後重推的價格不會進一步下跌，認為接受下調後的價格批地做法合理，相信政府最新的說法是預先向社會作期望管理，「不要見到低價成交時，指政府賤賣土地。」

 

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