2023年2月9日
本港樓價近月呈反覆向上趨勢,市場憧憬樓市在上半年見底後將重拾升軌,再有大行上調今年樓價預測。摩根士丹利發表最新報告,預期本港樓市未來會出現強勁復甦,四大利好因素包括成交量回升、市場情緒好轉、利率觸頂及與內地免檢疫通關,把今年樓價預測升幅由早前預期的5%,大幅調高至10%;維持認為房地產行業具有吸引力,並上調多隻地產股目標價。
零售租金料漲5% 商廈持平
中原城市領先指數自2021年8月高位轉勢下行,去年全年挫逾15%,重返2017年水平,政府多次強調樓價跌幅相對輕微,毋須改變需求管理措施。
大摩指出,目前樓市復甦情況較兩個月前的預期更加強勁,樓價指數自高位累計下跌18%後,去年12月至今已回升2%,預料今年樓價上揚10%,由於市場情緒增強,樓價隨交投恢復而回穩,且港元拆息明顯下跌及按揭利率有見頂跡象,加上恢復與內地通關,相信今年一手及二手成交會較去年的低基數恢復28%及15%。
本地零售可望受惠旅客重臨,大摩稱,恢復通關的時間較該行預期的今年春天為早,估計今年底入境旅客人次會回復至2018年的70%,而內地旅客消費額有望恢復到2018年的40%水平。
經歷去年零售租金下跌7%後,預期今年零售租金將重拾增長5%(原本預期升3%);該行又把今年零售銷售預測,由增長9%調升至漲15%,惟相比2018年仍跌17%。去年寫字樓租金較2019年第一季高位累插28%,大摩預測,今年寫字樓租金持平,儘管恢復通關,但空置率偏高阻礙租金復甦;最新空置率達12%,為2003年以來新高。
上調地產股目標價 首選新地
地產股方面,大摩直言,儘管過去兩個月股價已經反彈15%,但仍然較每股資產淨值(NAV)折讓50%,估值偏低廉;同時把地產股目標價平均調升10%。
該行除繼續首選新地(00016)及嘉里建設(00683),現把新世界發展(00017)評級由「大市同步」上調至「增持」,因其債務成本壓力已經捱過高峰,削減派息的情況或較預期溫和,且受惠內地樓市復甦,其內地物業發展前景有望改善。
信和置業(00083)則由「減持」升至「大市同步」,因推盤量充足,今年應有5個新盤供應1600伙,而作為淨現金公司,本地樓市前景改善,具有潛在股息增長機會,預測今年可增派息2%。
大摩把領展(00823)評級由「增持」調低至「大市同步」,該股過去兩個月累漲19%,上升空間有限;至於寫字樓業務比重較高的太古地產(01972),評級由「大市同步」降至「減持」。
早前高盛把今年樓價預測,由下滑15%調升至僅跌10%;瑞銀原估計樓價介乎跌3%至升3%,最新調整至漲5%;花旗預計全年樓價持平;穆迪則料樓價升5%至10%。
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