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2019年8月31日

瑪麗 潮網熱話

海外置業倍留神(七)

早前瑪麗說到日本業主一旦簽下租約,在約滿後,只要租客有意續租,業主不能拒絕,也不能加租,嚇怕了不少有意在日本置業的朋友,但事實上,除非你的物業是位於黃金地段的超級筍盤,否則也不必太擔心租客會很「長情」。

日本法律明文規定,租客有安居權,只要他準時交租,業主是不可以不續租的,至於租金,不是不可加,而是必須經雙方同意,並且要在約滿前6個月先徵得租客同意.如果租客不同意的話,業主就必須證明其物業的租金低於合理水平,才可以向有關部門申請加租。

業主收樓甚艱難

何謂合理水平?即是同區內,樓齡面積座向等都相近的物業的平均租金,以6萬(日圓.下同)平均月租為例,若只低1萬或以下,不必申請了,通常都不受理;低1萬至2萬的話,機會也不太大,而且租客還有上訴權,所以,如果租金只差兩三成的話,業主通常也算數,免得蝕訴訟費。

加租那麼麻煩,若以自住為由要求租客搬出可以嗎?答案是更難。有物業代理形容,日本業主要收樓(這裏指不賠償的情況下收回筍盤)和八級大地震出現的機會差不多。

因為業主不單要向有關當局證明自己一無所有(無任何物業、無現金、無穩定工作)外,還要證明所有直系親屬(包括父母、配偶、子女)都沒有物業、現金和工作,如果連兄弟姊妹也都同樣三無,成功的機會就更大了。不過,在日本要找這樣的三無家庭頗有難度。

大家可能問,瑪麗既然說日本房屋法例完善,但為什麼看起來好像業主比較「蝕底」?其實各處鄉村各處例,法例或多或少都反映了當地居民的生活習慣。大多數日本人對居住環境都有要求,習慣每隔一段日子便要粉飾居所,改善生活質素。所以,在日本,沒有裝潢的單位幾乎沒有人會租住,有些租客甚至要求馬桶要有清潔公司的封條,證明清潔後沒有人使用過,一般租客入住2至6年後就會嫌單位太舊,改而轉租新裝潢的單位。除非該單位是超級筍盤,租金又超值,租客才可能會忍受舊裝潢(租客是不可自行裝潢單位的)也要繼續住下去,所以,買到筍盤,有幸有不幸。

退租要付清潔費

法律要求租客離開時還原單位,即是付清潔費,不成文規定是一個月的租金,因此業主不必歸還之前租客預付的月租訂金。租客終止租約,業主其實也有一定損失,業主必須重新裝修單位,即使上手租客住得企理乾淨,又有一個月租金作清潔費,但也未必足夠;萬一遇上污糟貓就慘了,雖然可以法律訴訟要求對方付差額,但訴訟費隨時比這個差額還要高,更要加上裝修期間不能租出或找不到租客的租金損失。

所以,如果租客續租,業主可以省回裝修費,還可以收到相等半個月租金作續租禮金,對業主來說仍然划算,所以說,日本法律對業主與租客雙方都有一定保障。

撰文 : 瑪麗

 

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