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2019年8月3日

瑪麗 潮網熱話

海外置業倍留神(五)

香港的劏房世界有名,但劏房的祖師爺其實是日本,上世紀六十年代中至九十年代初,日本經濟起飛,成為亞洲第一富國,經濟增長伴隨而來的就是高地價,地少(主要指大城市)但需求大,於是房子面積愈建愈小,不少人到東京旅遊的話,一定見識過那些一入門就是床的蚊型酒店房間吧。

很多人說在香港買樓,要不吃不喝十多年才買得起,但比之日本,還是太輕鬆了,當時日本銀行按揭可以長達50年,即是說要祖孫三代接力,50年後才能擁有一間自己的房子。

因此,當日本九十年代初經濟泡沫爆破時,樓價續跌至只剩一成不到,雖然大部分日本人也頂住了,但元氣大傷,從此,「置業」成了日本人的硬傷。

法律完整

說到這裏,瑪麗又要讚美一下日本政府,痛定思痛後,日本政府訂立多項新法例,加強管制地產商、打擊炒賣、協助國人置業、保障業主及租客、鼓勵海外投資日本房地產等等,令日本樓市漸漸恢復元氣。

瑪麗為什麼會說這麼多日本地產歷史呢?一方面是想說,日本的法律完整,對買賣雙方都有保障,投資風險低;另一方面,由於法律的訂立原則是希望物業價格平穩,想炒高樓價,再以即買即賣的方式來賺快錢,成功機會近乎零。

在日本置業要繳納房地產稅及中介費,以 1000萬(日圓,下同)的單位為例,約需50萬,一賣一買便是100萬。日本法律更規定,凡購入單位未滿3年售出,差價所得要付30%稅金,超過3年售出,亦要付15%稅金。

假設你去年以1000萬購入一個單位,今年以1200萬售出,賺到的200萬要交60萬稅,再減去買賣的手續費100萬,即是說你只賺到40萬。

不要忘記這1000萬你是要一筆過付出,而且這筆錢要不你親自飛到日本交給地產公司,要不就通過銀行滙款,再加上法律文件的快遞往還,全部都是成本來的,大費周章而只賺得約2.86萬港元,值不值得,就要大家自己衡量了。

而且,一年內就可以由1000萬升到1200萬,又仍然有價有市的日本(這裏指東京市區)單位,絕對少於百分之一,一般單位可以每年升5%的已經是筍盤了。

瑪麗就有一位朋友買了一個日本單位,一年後發現另一個筍盤,想售出第一個單位後補錢購入筍盤,他初時的美好期望是賺50萬便放盤,但3個月都全無聲氣,他看中的筍盤亦已售出了,於是改跟物業代理商量,只求平手離場,但3個月後,仍未有人問津。

至今,他的單位放在日本物業網上一年多了, 他的物業代理建議他減價80萬,物業價格減50萬,另外的30萬作物業代理的額外佣金,售出的勝算自然高,但朋友表示,他把單位放租兩年,減去管理費、修繕金、固都稅和其他雜項,只賺了70萬不到,當然不可能蝕讓了,寧願一邊收租,一邊放售好了。

瑪麗這位朋友已算是幸運了,至少他的單位有人承租,有好些未做足功課便貿然入市的儍豬BB買家,入市後才發現地點欠佳放租困難,想出售又要蝕手續費,進退兩難。

撰文:瑪麗

 

 

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