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2016年4月16日

瑪麗 潮網熱話

劏舖糖衣陷阱

瑪麗某假日在尖沙咀逛街,經過金馬倫道與漆咸道間某商場。乘扶手電梯到一樓,啊!這是商場嗎?完全沒有人!這大概便是傳說中的「死場」──沒人逛,沒租戶的商場。

一樓只得四五間舖開門營業,另有兩三間放了貨物但沒開門,如果有人在這裏玩氣槍,相信也不會射到任何人。印象中,這裏曾是一個售賣年輕人服飾、潮流用品的商場,人流不俗,何解現在面目全非?

原來這個商場數年前由發展商賣了給私人投資者,私人投資者待租戶租約屆滿後便不再續約,之後再重新裝修,變成多間「床位舖」(業界術語,形容面積很小的商舖),並拆散來賣。

大業主賺盡無得輸

這裏的「床位舖」最細的實用面積只有30方呎,最大的亦只約130方呎,一至三樓約有600個。新場初期也有十數個商戶進駐,但一直沒有其他商戶進駐,沒有商戶,自然也沒有顧客,形成了惡性循環。現在這裏月租只需約3600港元,但仍是乏人問津。

現在剩下的幾間商戶,可能也只是業主自用或找親朋好友暫時幫忙而已。

當然,小業主能否把舖位租出,是小業主的事了;大業主的着眼點是賺到盡,劏得愈多間舖,賺得愈多!

聞說當日許多經紀就是在商場門前拉客,不少今日的小業主也只是路人甲乙丙,路過時被人游說買下這些「吉舖」,無非也只是被「買家首兩年獲5厘租金回報」吸引,比較把錢放在銀行的利息高,才誤墜這個「糖衣陷阱」。

其實,所謂「租金回報保證」,是要有實質租金收入才有意義!當兩年租金回報保證期屆滿,這個「高厘」夢便醒了!租不出,自用吧,但隨時連人工也賺不回!賣?想都別想!這裏租也租不出,誰人會買?

但最傷的還是要交管理費給大業主,而通常這類拆場的管理費不會低,大業主賺完劏舖的賣價,現在還可賺你的管理費,賺到盡!無得輸!

其實劏舖並非新鮮事,最有名的便是1992年的佐敦廣場,一班藝人包括薛家燕、楊寶玲等業主發現舖位是「縮水舖」,舖位小到連「床位舖」都不如,當然不可能租得出了。

至1998年更因管理公司撤離而一度丟空10年,結果在2010年才有財團以劃一收購價每個13.8萬元收購,才結束了這場惡夢!想當年約200萬的一個舖位,丟空18年,最後才取回13.8萬,這個「買舖入門課」的學費,實在太貴了吧!

不過,這世界就是「橋不怕舊,最緊要受」,香港人體內可能流着置業DNA,一直渴望當業主,一聽到有樓、舖賣,就不理會地點、設施配套、價錢是否合理,甚至可能連望也沒望過就盲目入貨。

要三代人交管理費

從前投資物業的黃金定律是「Location, location, location」(地點、地點、地點),有所謂「一舖養三代」。

但現在時代已經不同了,地點雖然仍是重要,但也要看是什麼舖位,有沒有人流?管理如何?有沒有規劃?舖位大小?走廊闊度?有否主題等也十分重要。

尖沙咀、銅鑼灣、旺角也不一定就租得出;「一舖養三代」隨時變成「一舖要三代人交管理費」!

撰文 : 瑪麗

 

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