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2022年6月24日

葉文祺 梁躍昊

私樓供應乍暖還寒 加緊造地避免斷層

隨着第五波疫情緩和,多個私樓項目旋即傾巢而出,新盤消息一浪接一浪。經過一整季的沉寂,新盤大戰迅速成為市場焦點。熾熱的氣氛背後,反映的是過去覓地建屋的努力初見成效。但如果進一步細看,這很大部分是源於政府迅速消耗現有熟地的短期「催谷」措施。我們剛發布未來十年房屋落成量預測報告,並認為未來十年的前景仍存在不少變數。目前的供應「暖流」背後,或許是新一陣的「寒風」漸近。

過往努力見成效 短期現「暖流」

雖然2021年的私人住宅落成量受到疫情影響而有所下跌,但我們預測未來五年私人住宅落成量年均有約17300個單位,與過去五年相若,並明顯高於2007至2016年平均只有10900個單位的水平。這是由於私人住宅發展周期中,各項領先指標的趨勢均比過去三年有所改善。先從預售樓花說起,累積待批單位數目在2022年3月錄得近二十年來高位;而在施工階段,2021年的上蓋建築工程動工量比2020年大幅飆升202%;土地供應方面,2021/22年度私人住宅土地供應的可建單位數目亦有所反彈,並創下四年新高。

可是,2021/22年度的反彈很大程度上源於一個位於十四鄉的大型私人住宅項目「縮則」加密的效果,該項目實際上並無額外增加土地供應,實為一個「假反彈」。事實上,自政府於2018年修訂《長遠房屋策略》目標的公私營房屋供應比例,由六四比改為七三比後,私人住宅土地供應驟降,至今並未改善。此調整對私人住宅落成量的影響,預計將於2025年起浮現。因此,雖然預期短期內私人住宅落成量將達到較高水平,但這「暖流」可能僅是曇花一現。

若進一步按土地來源劃分私人住宅土地供應量,未來落成量的趨勢更是不容樂觀。政府主導的土地供應,包括政府賣地、鐵路項目及市建局項目,近年出現回落跡象,從2013/14年度近90%的高位,以及隨後三年80%以上的高水平,一路下跌至2021/22年度28%的低位。在私人發展商更積極地釋放其土地儲備下,某程度上部分抵消了近年政府主導土地供應下跌的影響,令私人住宅落成量下跌的情況延後浮現。換言之,如果沒有私人主導土地供應的增加,私人住宅落成量的下跌會比現時預測更早出現。

熟地儲備快耗盡 中期吹「寒風」

再者,我們預期2022至2026年間的私人住宅土地供應將比前五年有所減少,這將窒礙2027至2031年,即未來六至十年間的私人住宅落成量,導致長遠私人住宅供應出現「寒風」。

隨着政府掌握的熟地日漸枯竭,政府一直依賴啟德新發展區作為私人住宅土地供應的主要來源,但來自該區的供應亦已經逐漸耗盡。至於其他位於新界的新發展區,私人住宅土地供應的「主力」往往要待發展階段後期才會出現。例如在洪水橋/廈村新發展區中,絕大部分私人住宅土地供應被安排在第2和3期,而我們預期要到2027年後私人住宅土地供應才會有顯著提升。換言之,在2022至2027年間,新發展區中只有東涌新市鎮擴展能夠供應較可觀的私人住宅發展用地。

與政府賣地的情況相同,來自鐵路項目土地儲備的私人住宅熟地供應在近年急速消耗,並已近乎耗盡。與此同時,大部分的未來鐵路土地儲備仍處於早期發展階段,未能趕及在短時間內轉化為熟地。有人或會認為,既然小蠔灣車廠項目第1期第1階段經已加入到2022/23年度賣地計劃之中,應可把相關單位供應納入計算。然而,由於車廠在興建時並未規劃作上蓋發展,因此須為上蓋物業進行規模甚大的備置工程。再加上在運營中的車廠進行工程的所需時間及複雜性,令其應否被視作熟地供應存在很大的不確定性。因此為審慎起見,我們在計算上將其排除。其餘已知的未來鐵路項目土地儲備尚在早期發展階段,並可能要到2027年後才能轉為熟地。

斷層漸明顯 新發展區需提速

即使政府在新發展區及鐵路項目土地儲備以外仍有一些土地儲備,或是將目前作其他用途的土地改劃成住宅用途,我們仍然可以預視在其餘新發展區的供應「主力」來臨前,私人住宅土地供應將青黃不接,並會出現斷層。因此,增加供應的關鍵在於加快推進新發展區,提前交付土地,以避免出現供應斷層。

同時,加快推動新發展區內的基建項目亦有助釋放私人土地儲備的發展潛力,並進一步增加私人住宅供應。

就此,我們樂見發展局於2022年3月宣布修訂五條相關條例的建議以壓縮土地發展的法定流程,當中採納了不少基金會的倡議。新一屆政府亦在政綱中提出精簡程序、加強統籌、多元發展、基建先行以加速房屋供應。基金會對此表示支持,並希望以上措施能夠盡快落實,以扭轉未來預見的困局。我們呼籲社會應該團結一致,支持新一屆政府共同合力破解土地房屋這個老大難問題。

葉文祺為團結香港基金土地及房屋研究主管、梁躍昊研究員

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