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2021年11月2日

Robert J. Shiller

應該買樓嗎?

幾天前我收到了一封對我質疑當前美國住房投資的觀點予以駁斥的電子郵件。寫信者自稱是前美國空軍飛行員,參加過越戰,後來成為股票經紀和銀行家,最近才退休。他寫道:「你作為一個受過教育的人,應該幫助和推動人們擁有房地產。」

他回應的是我對世界許多地方出現樓價泡沫的警告。根據最新的標準普爾凱斯─席勒樓價指數(S&P CoreLogic Case-Shiller),美國樓價在去年出現了19.7%的創紀錄漲幅,而且目前呈現非常不穩定的態勢。樓價或許會在未來一段時間進一步上升,但隨後很可能會急劇下跌。然而,寫信者至少有一部分是對的,那就是我應該就房產所有權的問題跟公眾說些什麼。特別是儘管最近樓價劇烈波動,我們還是應該認識到它對我們生活的大局影響。

在繁華地區投資住房,可能並不像許多人認為般是個安全的長期賭注。潛在的美國購房者或會順理成章地認為自己在房產裏居住的時間,將長於樓價上升趨勢中的任何回落期,使他們最終能從新的高點中受益。畢竟在2005年12月到2012年2月間,美國的實際樓價在大衰退影響下跌了36%,但隨後又上漲了71%,最終比2005年峰值還要高出10%。

不過,我多年來一直認為美國住房市場自2005年以來的表現,並不是長期樓價趨勢的唯一有價值例證。我手中的歷史數據顯示美國在1990年代的全國實際樓價有時比1890年代還要低。在那個世紀,城市向更便宜的土地擴張,建築工具、技術和交通也變得更有效率。此外,土地本身仍然很廉價:今天一英畝(0.4公頃)美國農地的平均成本──可以很容易地在上面安插四到五棟房子──僅為3380美元。雖說農地一般都離城市很遠,但歷史表明城市總會隨着人口增加開始在新的地方出現。

儘管如此,這位前空軍飛行員銀行家還是不同意我的房地產預測。「在這個國家,正如所有發達國家一樣,房地產是以貨幣價值衡量的財富的根源,」他寫道,「至少一千年來都如此,而且沒有跡象表明我們正在創造更多的房產。」那麼讓我們假設在過去1000年間樓價擊敗了美國股市二十世紀平均每年7%的(紅利再投資)回報率,意味着那段時間裏樓價在經歷複合增長後將大概增長2.4×1029倍。

但即便如此,如今卻幾乎沒什麼千年前的房屋能保存下來,也沒有人願意住在那些留存下來的房屋裏。此外它們所處的土地往往不再值錢。比如土耳其西部的以弗所在聖經時代是個擁有眾多宏偉建築的海濱城市。但是它曾經價值連城的港口後來淤塞了,以至於這個城市的廢墟如今離海多達幾英里遠。

若我們只考慮嚴格意義上的土地,那麼我們確實沒有創造更多的房地產。土地的創造──比如杜拜的人工群島──並不是一個可擴展的解決方案。而我們基本上是通過開發高層公寓來增加新空間,以在線會議服務和電子存儲的形式去創造虛擬土地,同時改善交通使人們能夠生活在土地更為廉價的偏遠地區。

寫信者隨後講述了他在美國住房市場的親身經歷:「我們是在1971年買的第一套房子,花了1.9萬美元,現值30多萬美元;第二套房子花了3.4萬美元,現值40多萬美元;第三套房子花了13萬美元,現值45多萬美元;第四套房子花了19萬美元,現值43.5萬美元;第五套房子花了30.5萬美元,三年後以80萬美元出手;現在的房子花了30萬美元(退休了換個小房子住),值45萬美元。」

根據他的數字,第一棟房子的價值增加了15.8倍(300000/19000)。但在這50年間美國消費者價格指數上升了6.7倍,意味着房屋的實際價值只增加了一倍多。因此這五十年來的複合年實際價格回報率只有1.7%。

最後他指出「甚至連稅法也有利於房地產擁有者的」。這倒是真的。通常對房屋所有權都會有稅收補貼;在大多數國家自住房屋的推算租金是不需要繳納所得稅的。可是這種稅收補貼額似乎並未增長,因此也不能成為樓價持續上漲的理由。

但我很重視寫信者的道德使命。即使在目前美國樓價高漲的情況下,對於那些決定擁有住房並希望繼續生活的人來說,買房仍然是有意義的。買房可以激發人們對社區的熱愛,與鄰居的長期友誼,以及安全感和恒心。此外,承擔房貸可以作為一種自我控制機制去幫助人們儲蓄更多。定期支付按揭款對年輕住宅擁有者的約束是退休儲蓄的一個關鍵驅動力,而且買家還可以在樓價指數期貨市場上對沖一些風險。

請不要誤會:房屋所有權顯然有其好處。但是現在真正想買房的人得確定自己能否接受一段或許相當波折且令人沮喪的長期住樓價值之路。

2013年度諾貝爾經濟學獎得主,耶魯大學經濟學教授,著有《敍事經濟學:故事是如何變質和推動大型經濟事件的》。

Copyright : Project Syndicate, 2021.

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