本年度《施政報告》提出放寬申請強拍門檻，這將有助私人土地業權整合，以利老舊市區重建。但現行的印花稅制度是收購舊樓重建的一項巨大阻力。隨着近日市區土地價值顯著下調，令整合私人土地業權作重建用的經濟動力大減。現時有必要優化有關印花稅的徵收及退還安排。
政府建議放寬樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成，樓齡達70年或以上則降至六成；另放寬相連地段申請要求，以及精簡強拍法律程序。這等工作皆有助減低整合土地業權所需成本，包括收購期內的利息支出及達至申請門檻的風險。
私人市場整合舊樓業權工作，建基於重建項目的土地價值估算高於收購成本。整合土地所需成本包括：1.購置單位及交吉的成本；2.合共30%的樓價印花稅（從價印花稅率15%及買家印花稅率15%）以及有關的退稅安排；3.單位交易的地產代理佣金及法律費用；4.申請強拍成本，主要為專業費用包括律師、大律師及估值師等；再加上5.有關各項成本的利息。雖然買家印花稅及大部分從價印花稅可在符合法定要求下申請退回（例如完成拆卸地段上的樓宇），但從繳付至獲退還稅款期間所付出的利息或機會成本顯著。整合分散的土地業權需時很長︰先要收購業權達至申請強拍門檻，然後準備強拍申請；以之後的法院審理及執行法院命令拍賣出售土地等工作計，一般需時超過兩年。在現時借貸及存款利率皆回升的情況下，有關項目的印花稅款利息成本，對項目的可行性影響變得更為敏感。
市區土地價值在過去數月有很顯著下調，這反映在不同領域包括︰政府賣地成績處於傳媒報道預期價格下限或更低，市區重建局土瓜灣區兩個售出項目的樓面地價一年內下調了約30%，以及多項私人招標住宅土地未能售出。當中的市場因素包括發展商調低發展項目單位的預期售價，發展期內的利息支出顯著上升，以及建築費用上調等。
市場上亦有發展商把手上有強拍申請潛力舊樓組合放售，反映業主希望在政府落實放寬強拍申請措施前「套現」，亦代表其放緩收購地段內餘下單位。對此等物業有興趣的買家，自然要考慮政府落實放寬強拍門檻的安排及時間表，但實際的出價仍建基於多項因素，包括：申請強拍可能面對的挑戰，未來土地重建價值是否明顯高於現樓價，印花稅的繳付（若物業由項目公司持有，是否可透過購買公司形式進行），以及已交印花稅能否退還等。
過去有發展商向政府提出優化重建項目退還印花稅款的要求，所牽涉稅款以10億港元計。隨着《施政報告》已為「搶人才」引入退還印花稅安排，現在是適當時機為加快舊樓重建而優化退還有關印花稅機制，例如以收購業權能達到法定強拍申請門檻作為有關退還稅款的基礎，這將有助重建項目減省不少利息支出，對促進舊樓重建有裨益。
劉振江 高力香港董事總經理
