《施政報告》為了切實排解民生憂難，於土地房屋供應上希望能夠拆牆鬆綁，壓縮造地程序。政府目標將「生地」變可建屋「熟地」的時間縮短約三分之一至一半。公營房屋方面提出簡約公屋，希望能夠大量提升房屋供應量及縮減輪候時間。私營房屋方面，大型發展項目由生地變可建屋熟地的時間動輒十數年，需要通過《城市規劃條例》、《前濱及海床（填海工程）條例》、《道路（工程、使用及補償）條例》、《鐵路條例》、《環境影響評估條例》等一項或多項冗長的公眾諮詢、刊憲程序，牽涉多個政府部門的議會及政策部門審批及批准。《施政報告》銳意提速，希望能縮減至7年內完成有關造地的程序。
大規模的私人發展地塊之中，提速發展「綜合發展區」（CDA）有效釋出更多發展用地。《城市規劃條例》下的CDA，能夠促進社區重整及發展，並逐漸淘汰跟當區不協調及不相符的規劃用途。當中牽涉私人擁有土地，因為土地持有人的業權分散，重建發展的步伐未能一致。若CDA內的土地持有人想發展地塊，首先要向城規會擬備一份「總綱發展藍圖」，根據《城市規劃條例》第16條（下稱城規16）提出規劃許可申請。發展藍圖包括用地總面積、建築物類型、位置及高度設計等，亦包括總樓面面積，單位數目及單位平均面積等明細。城規16申請需要提供各項環境評估報告，包括交通影響評估、空氣質素、環境噪音、排水和排污影響評估報告等，當中牽涉的技術層面及複雜性，大大提高遞交城規申請的門檻。
總綱發展藍圖獲得城規會批准後，到真正能夠順利發展，仍需要闖過重重難關。每一個城市規劃許可，也有時限條款。獲批的城規許可會在指定日期失效，除非該項目在限期前經已展開，或者申請延長有效期。一般而言，屋宇署批准的建築圖，可視作項目經已展開。簽立批地文件或修訂契約，亦可當作證明。申請延長發展，也不可超過原有發展限期。例如獲批准限期為4年，延期也不得超過4年。8年過去，同一個城規16規劃許可，不得再次申請延期。若項目屆時仍然未能開展，有關城規16的規劃許可將會自然作廢。訂立發展期限是為了確保申請人不會在獲得批准後，無理拖延發展，阻礙城市更新的步伐。然而在執行上，卻難免遇到不少困難。CDA內一些原有地主，因為本身地塊特殊的作業用途，對合併發展重建成為住宅/商業/酒店用地根本不感興趣。但礙於現時「綜合發展區」的限制，不願意參與的土地亦需要被納入整個CDA的發展藍圖當中。變相這些被設計改建的土地，根本無意重建，城規16批准亦只是紙上談兵，不代表共同發展意願。
事實上，去年規劃署檢視全港「綜合發展區」發展步伐，多達117幅已劃地多於3年而尚未發展。當中市區佔59幅，新界58幅，其中12幅用地更加是閒置了超過10年或更甚長達26年之久，其中一大絆腳石正正是綑綁式的共同發展。長期曬太陽的12幅地皮，當中8幅便牽涉不同類型的非單一業權。規劃指引35D內有關「延長展開發展的期限」，過往只要其中1%業權的發展未證明經已展開，便會拖垮整個CDA的發展。當政府考慮移山填海、改劃綠化帶造地之時，何不考慮修訂規劃條例，容許龐大的CDA分期發展？於今年10月，城規會終於修訂關於對於非單一業權擁有人的CDA發展限期限制，容許發展節奏不一致的CDA，能夠提效、提速發展。
城規16規劃許可的申請人需要證明，已經竭力收購餘下用地一同發展，卻無法與其餘土地擁有人達成協議，城規會便容許項目以分期形式發展。最終落成的發展布局、運輸及道路網絡等基礎設施，能夠做到自給自足。較早期完成的期數，不會影響或削弱尚未發展地段的發展潛力。確保餘下尚待發展的土地權益，不會受到剝削。尚待發展的部分，若在限期內未能獲得有關圖則批准；將自動喪失他日根據城規16規劃許可發展的權利。
除了土地擁有人提出申請，政府更應該採取主動，積極考慮改劃閒置多年的CDA，成為「住宅（甲類）」或「商業」地帶。拆細有利加快出標賣地，釋出土地及加快社區逐步更新。一小步的發展總比故步自封好，眼睜睜讓這百餘幅CDA用地繼續曬太陽，的確是香港珍貴土地資源的滄海遺珠。
香港建築師學會會員
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