《施政報告》宣讀在即，土地政策成為最大焦點，近日有風聲指特首林鄭月娥擬破天荒推出新界北整體發展大計，可建屋50萬伙、安置120萬人，比「明日大嶼」更無敵。另方面，多家地產商向港府獻策覓地，取態積極。在現時氣氛下，土地新政集合天時地利人和，勢有大搞作，兼且「阿爺」訊號明確，料增加房屋供應進程不受特區政府換屆影響。
林鄭特首早已預告，土地開發政策將會是新一份（也是現屆任期最後一份）《施政報告》「最重要一環」，她又形容這份《施政報告》着重「勾劃香港未來藍圖」，難免惹人憧憬。近日坊間消息頻傳，例如說林鄭擬降低新界祖堂地轉售門檻、釋放濕地緩衝區、在龍鼓灘填海、搬遷貨櫃碼頭等等。
新界北規模勝明日大嶼
其中最令人矚目的是，林鄭打算大刀闊斧打破以往針對各個發展區進行規劃布局的傳統做法，改為以整體方式全面規劃新界北發展，料可供應8100公頃土地，建屋大約50萬伙（以公營房屋為主），估計可安置多達120萬人。作為比較，曾經聲勢浩大的「明日大嶼」人工島計劃，預料要耗資逾6000億元成本及需時超過20年時間，目標是興建26萬至40萬個單位，容納70萬至110萬人，似乎不及傳聞中的新界北大計厲害。
事實上，新界北整體發展宏圖看起來合情合理，事關在新界覓地的大前提繫於基建配套，這難免涉及本地跨區布局；何況新界北與內地前海、河套等地區的跨境基建可謂勢在必行，更加需要集中統籌，方可發揮最大槓桿力量，創造土地發展空間。
當然，傳聞中的新界北大計可能是集合多種招數之「套餐」，包括降低新界祖堂地轉售門檻、釋放濕地緩衝區、加快農地轉換、發展綠化地帶等等，各可提供一定規模的土地供應，彼此又互相配合，湊合起來就有驚人數字。
集合「天時地利人和」
自1997年回歸至今，覓地一直是纏繞特區政府的難題，受限於客觀因素和景氣高低，始終成效未彰。不過時移世易，土地政策現今堪稱齊集「天時地利人和」。首先，中央政府一再敦促港府解決住屋問題，中聯辦高官近日親自落區探訪劏房戶，可說反映了「天時」。「地利」方面，本港土地開發率僅23.7%，絕非「冇地」，爭論在於哪些地可以用、如何用、怎麼快速利用等等。最後關乎「人和」，在「愛國者治港」、「完善選舉制度」之後，立法會再沒阻礙，行政主導真正掛帥，特區政府無藉口歸咎於反對派作怪拉布，倘還未能在土地政策搞出一點突破，實難以交代。
正如筆者上月在〈想像1000萬人口的香港〉一文提到，香港人均居住面積僅161方呎，遠遜於紐約（人均531方呎）、倫敦（353方呎）等國際大都會，所以增加土地供應跟地產商及全港業主利益不一定矛盾；若伴隨人口增加，更有助「做大個餅」，加強財富效應，令業主手上物業長遠更加值錢。尤其本港大型地產商或多或少擁有農地或非住宅土儲可供轉換，在覓地大計下得以把資產價值釋放。
地產商出謀獻策助攻
多家地產商近日紛紛響應政府覓地方針，其中新地（00016）獻計六招增加土地供應，包括釋放10%綠化地帶、加快落實基建、檢討祖堂地出售機制、善用鄉村地、提早啟動換地程序、推出土地債券等。同樣坐擁大量農地的恒地（00012）則部署了短（參與舊區重建及興建過渡性房屋）、中（土地共享先導計劃）、長期（轉換農地）方案，全方位增加房屋供應。新世界（00017）更加呼應「共同富裕」國策，日前成立了非牟利社企「新世界建好生活」，聯同土地規劃、房屋、經濟及民生領域專家，將循多個方向落實先導計劃，以可持續發展方式協助解決香港住屋問題。
至於長和（00001）向來着重實幹，除了繼續「貨如輪轉」買地起樓，早前全面收購了青衣聯合船塢權益，倘配合政府搬遷貨櫃碼頭計劃，被視為有機會複製「黃埔花園」和「太古城」發展模式，可創造大量供應。
由此可見，地產商不會是港府覓地大計的阻力，反而帶來實際動力。話說回來，有部分人提出，假若林鄭特首在《施政報告》的土地政策「玩得太大」，會否對下一屆行政長官構成枷鎖？抑或意味她連任呼聲高？
不過如上文所述，解決香港房屋問題、增加土地供應屬中央「聖旨」，代表了「天時」，連中聯辦高官也落區探訪基層，特區一旦訂下政策大框架，有「阿爺」睇住，由哪個特首執行應該分別不大。
(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)
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