每年一度的《施政報告》又快出台，估計房屋政策必定是重點。筆者一直認為解決高樓價問題的治本之法只有增加供應，以行政手段打壓需求只能收短暫冷卻作用，長遠反而加快樓價上升，令更多市民想買樓，加劇供求失衡。
去年《施政報告》首次推出工廈重建標準金額補地價先導計劃，廣受業界歡迎，不到一年已有三宗申請完成補地價手續，亦有不少申請個案在處理中。筆者的客戶中，更有工廈業主原先申請補地價改變為商業用途，但眼見住宅用途的標準金額較商業用途吸引，遂改變發展計劃轉為住宅發展。這正是標準金額補地價的優點之一，政府可調整金額的高低去主導某些用途或地區的發展。在現有標準金額水平，在「住宅E類」規劃區中的工業大廈，相信不少會很快被業主申請補地價重建為住宅，有助紓緩樓市供應緊張的情況。
新界棕地是最大的住宅用地潛在供應，但由農地轉化為住宅發展用地，須經過難度極高的規劃審批程序，然後申請補地價時亦可能需要多次上訴才能達成協議，因此發展商並不熱中棕地發展。早前推出的土地共享先導計劃，僅獲各大型發展商禮貌回應，每家只拿出100萬呎農地參與計劃。計劃不受歡迎，除了地主要「捐獻」七成土地外，傳統的補地價思維亦令發展商卻步。因此政府應盡快推出農地轉屋地的標準補地價金額，加快棕地開發，快速增加住宅供應。
筆者與地政總署的老友私下閒聊，得知署方不少高官以保護公帑為己任，總以為地價便宜了就是讓發展商賺取暴利，評估補地價時極度進取，令發展商視補地價項目為雞肋，甚至放棄，直接影響房屋供應。如果補地價金額評估合理，發展商有合理利潤，反而會積極參與，增加樓宇供應，樓價不升反降，不易賺取暴利。
現時發展商卻利用地政總署的高地價政策操控樓市，在土地供應緊張的情況下高價投地，落成單位因供應少而以擠牙膏式出售，每次更新樓盤價單均調升售價，製造樓市必升的假象，催谷市民盡快買樓，樓價遂墮入惡性循環急速上升。
工廈活化計劃免收補地價，當年推出後社會沒有太大反對聲音，多幢舊式工廈成功轉型。工廈重建標準金額補地價先導計劃推出後亦廣受歡迎，短期內已有成功案例。筆者看不到不盡快把計劃擴展到新界農地轉屋地補地價項目的原因，更可以高密度的住宅項目先行先試，為享用標準金額的住宅項目設下最低地積比率（例如三倍）的限制，鼓勵地主發展高密度住宅項目。香港不是無土地供應住宅發展，只是受種種限制未能有效開發，只要政府有決心必能解決供求失衡。
陳超國_第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司 董事總經理
