欄友徐家健在昨日本欄文章〈對壟斷沒有研究的本土研究〉提到，對「地產霸權」一直窮追不捨的本土研究社，最近列出發展商十大最高危的潛在「壟斷行為」：一、囤積居奇；二、壟斷式圈地；三、操控衣食住行每個環節；四、公眾輿論帶風向；五、利益主導政府施政；六、區位租值壟斷；七、阻礙政府收地與發展；八、非正規掠地起豪宅；九、「智商勾結」；十、大孖沙「鋤Dee會」。
四大發展商市佔率不高
正如徐家健所說，這十項所謂的「壟斷行為」，其實與壟斷沒有什麼關係。講壟斷，我們要講競爭法，根據歐美的反壟斷法，判定一家或幾家企業是否在壟斷市場，一個（不是唯一）的方法是看其市佔率，當中重要的問題是定義何謂市場。舉個例，手機遊戲開發商Epic早前控告蘋果濫用其市場壟斷優勢，向應用程式開發商收取所有在Apps內交易的30%作為「中介」費用，結果最近美國法院裁定Epic敗訴，原因之一是Epic的手遊Apps並不只能在蘋果手機下載，Epic提供的「市場」定義太過狹窄。
回到香港樓市，我們應如何定義市場？與普通貨品不同，住屋是經濟學上的耐用品，而耐用品有新舊兩個市場互相競爭：一家發展商在新盤市場與其他發展商競爭的同時，亦在跟千千萬萬個二手市場的業主競爭。換句話說，發展商在樓市的壟斷其實並不如想像中大。
我找來1997年以來所有香港樓市的一手和二手交易，再以交易量和交易額分別計算長實（01113）、新世界（00017）、新地（00016）和恒地（00012）在歷年樓市的市佔率。以交易量計，這四大發展商近年的總市佔率其實只約5%左右；即使以交易額計，「四大」旗下樓盤總市佔率亦只約10%【表1】，相比其他行業，如智能手機市場，四大發展商的「壟斷」可謂小巫見大巫。
「地產霸權」言過其實，我們又如何解釋香港高樓價這個赤裸裸的現實？歐美的經驗是即使當地並沒有地產霸權存在，規劃限制較多（或規劃稅較重）的城市明顯樓價較高。
根據美國版的中原網站Zillow，波士頓、紐約、三藩市和西雅圖這幾個規劃稅較重的城市，平均樓價約90萬美元（折合700萬港元左右），其中鄰近灣區（Bay Area）三藩市的平均樓價更高達141.5萬美元（約1100萬港元）【表2】。我幾名研究院的同學現在分別在亞馬遜（西雅圖）和Uber（三藩市）工作，他們都投訴在當地買樓「閒閒地」過百萬美元（即近千萬港元），換來的卻是樓齡同樣高的舊屋，根本是「燒鵝價錢、蔗渣味道」。相反，得州第一大城市侯斯頓的平均樓價只是這些大城市的不到四分一，約21萬美元。
規劃霸權的美國經驗
哈佛的Edward Glaeser多年來分析美國各地房屋供應的研究發現，樓價遠高於建築成本的一些沿海大城市，主要亦是「土地使用分區管制」所致。管制導致的規劃稅，每方呎可達7美元之高！
「地產霸權」是很多香港人認為樓價高企的主要原因。然而，在波士頓、紐約、三藩市和西雅圖這些美國的高樓價城市裏，發展商市場力量並不集中，行內競爭其實十分激烈，絕不存在所謂的「地產霸權」。這些城市的經驗是，「地產霸權」是否真有其事並不重要，當地樓價其實更視乎規劃稅是高還是低。
維克森林大學經濟系副教授、中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
