日圓滙價疲軟，兌港元曾經跌穿「六算」，屬過去20年新低，港人購買日本樓如同打了八折；配合當地逐步「開關」，旅遊業復甦在望，將帶動經濟及樓價進一步向好。業界預期，若日本全面開放旅遊業，配合日圓下跌效應，當地住宅成交勢將價量齊升，當中以大阪前景最為樂觀，估計至2029年這8年間，住宅仍具持續升值空間。事實上，大阪今年3月分層新盤平均售價按年爆升33.5%，有價有市。
美滙走強，加上日本央行繼續推行寬鬆貨幣政策以支撐經濟增長，令日圓弱勢持續。資料顯示，去年1月1日每百日圓高見7.51港元，但近期低位每百日圓跌至5.99港元水平，即不足一年半內急挫兩成。儘管日圓大跌，日本央行仍修訂經濟增長展望，原本預計明年國內生產總值（GDP）為增長1.1%，最新上調至1.9%；又調高2022年消費物價指數漲幅預測，由1.1%提升至1.9%。
港人查詢日本樓較年初增四成
日本疫情好轉，首相岸田文雄早前決定，容許已接種3劑新冠疫苗的外地旅客入境，但必須以旅行團形式到訪，之後將逐步放寬更多旅遊規限，意味觀光客遊日有望，將提振當地經濟復甦。最新為5月率先開放予美國、澳洲、泰國、新加坡四地旅客入境，香港旅客暫未可以旅遊目的前往。
由於日圓短時間內急貶值，令日本物業更加吸引。FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔透露，近期港人查詢日本樓較今年1月多出30%至40%，但仍只及疫情前六至七成，「日圓跌，好多香港人都仲未有感覺，全因仍未可以到日本。」
他指出，目前日本部署通關，相信日圓下跌對當地樓市的反應會陸續爆發，估計今年下半年成交量可比上半年多50%，樓價看升5%至7%；若明年滙率回穩，樓價將再有逾一成升幅。
李丹翔分析，在疫情下的兩年，日本樓市產生巨大變化，購買力由本地人支撐，樓價不單未有下跌，反而更勝疫情前，可見新一代日本人逐漸喜愛自置物業。若日本往後全面通關，海外買家包括香港、中國內地及新加坡等，都要與當地人爭購單位，故樓市前景向好。他補充，目前大阪樓價比東京低，而且有2025年世界博覽會、夢洲綜合度假村計劃及環球影城擴建園區等多項利好因素帶動，物業投資價值更勝一籌。
康榮國際高級海外銷售經理Kevin Ng稱，過去數星期港人查詢甚至購入日本住宅的個案不斷增加，他認為此勢頭將持續，主要是日圓下跌幅度厲害，樓價等同有八、九折優惠，加快買家入市步伐，預期下半年日本住宅市場仍處強勢。
夢洲興土木 住宅每年看漲8%
大阪未來數年有大量基建及發展，當中包括大阪灣人工島夢洲興建大型綜合度假村，包括酒店、會展場地及賭場。Kevin Ng指出，不少買家入市心態，是希望在現時日圓低水下捕捉先機，期望大阪的賭場度假村未來發展成另一個澳門或新加坡，屆時樓價會有爆發式增長。他相信，由現時至夢洲度假村賭場在2029年開業，這8年大阪樓價可有5%至8%的按年升幅。
事實上，近年日本樓價一直處於上升軌道，根據日本國土交通省公布的不動產價格指數，疫情爆發兩年期間，日本整體樓價不跌反漲，升勢竟較疫情前的2019年更強。在2019年，日本整體樓價只有0.5%漲幅，但2020年及2021年分別按年升3.1%及6.5%。當中，分層住宅樓價增長最誇張，2020年上揚5.6%之後，2021年更飆升8.9%。今年當地樓市繼續向上，整體樓價在1月按月升1.8%，分層樓價則漲0.8%。
3月一手價按年勁飆34%
日本樓市向好，大阪更受惠多項發展，加上目前樓價仍比首都東京有一定折讓，前景可看高一線。據日本不動產研究所的「新建分層住宅市場趨勢報告」顯示，今年3月大阪市分層住宅新盤有334伙推出市場，並錄得262宗成交，售出率約78.4%；平均樓價5648萬日圓（約339萬港元），按年升33.5%。
3月份東京市中心23區有1049伙分層新盤推售，共賣出約803伙或76.5%；平均樓價7947萬日圓（約476.8萬港元），較去年同期下降1.5%。觀乎上述數據，大阪分層新盤平均價格比東京市中心23區低約28.9%，潛在升值力強。
文：程俊華
