上世紀五六十年代的一輪產業轉型升級中，美國紐約州水牛城因沒有抓住機遇，迷失半個世紀。經過近20年積極變革，職位持續增加，人口漸漸回流，多家機構更為水牛城貼金，包括推舉為今年美國樓市最具前景的城市，以及紐約州十大實惠居住地第二位；並榮膺全美最適合單身人士居住之城。水牛城今年5月樓價中位數按年勁升12.7%，但仍較紐約州大幅低水62.6%，更只及紐約市的25.7%。
水牛城位處紐約州西部伊利湖畔（Lake Erie）、尼亞加拉河（Niagara River）源頭，與加拿大安大略省伊利堡（Fort Erie）隔河相望。這個紐約州第二大城市擁有27.67萬人，以城市和市鎮等合計，人口屬第六多。
在十九世紀，水牛城一度是美國工業重鎮，來自中西部的農作物藉由船運至此卸貨，加工後再經由伊利運河與哈德遜河運往紐約市以至世界各地，1950年人口到達巔峰的逾50萬。然而，聖羅倫斯海道（St. Lawrence Seaway）於1959年通航，加上Sunbelt（西起南加州、德州，東至佛羅里達等南方各州）的城市發展，令水牛城恍若失去光環的天使，企業不斷移出，商業活動停擺。隨着美國工業式微，水牛城經濟萎靡不振，人口大量流失。
引入創新企業 拓展生科潔能
沉淪近半個世紀，在州政府近20年注入多項刺激經濟方案下，包括Buffalo Billion方案，水牛城不斷轉型尋找出路，藉着新投資和新經濟活動，增加就業機會。進入二十一世紀，該城已成為生物訊息及人類基因研究中心，引進了紐約州立大學水牛城分校及羅斯維爾帕克（Roswell Park）癌症研究中心，同時招攬創新科技企業進駐，發展包括環保及潔淨能源等。
水牛城製造業現時約有5.5萬員工，預計未來持續增長。除了擁有逾10萬名學生的21所學院和大學外，整個地區還提供多項旨在鼓勵製造業勞動力的發展計劃，包括公私營合辦的Northland Workforce Training Center，致力為紐約西部尋求高薪先進製造和能源職業的人士，創造培訓、合作、實習和就業機會。
水牛城財政部公布，截至2023年6月30日的年度財政報告顯示，該市經濟持續增長，在創業、吸引新企業和擴大現有企業方面均有不俗的表現，成為美國及海外人士投資及居留的目的地。自2012年以來，水牛城新增經濟投資近74億美元（約577億港元），預計創造1.2萬個新工作機會。
該市審計長Barbara Miller-Williams指出，基金餘額連續增加3年，2023年度更大幅上升近兩成，表現超出預期，這有賴於銷售稅增加、《美國救援計劃法案》（ARPA），以及投資獲利所致。
不少大企業的總部都選址水牛城，帶來穩定的就業機會，包括於1856年在該市成立的M&T銀行、跨國食品公司Rich Products、啤酒製造商Labatt USA及美國跨國食品服務和酒店公司Delaware North等。Delaware North的環球總部是耗資8000萬美元（約6.24億港元）打造的12層辦公大樓，包括有120間客房的威斯汀酒店。水牛城曾是滙豐銀行美國總部所在，滙豐目前在當地僱有3000多名員工。
特斯拉建超級電腦集群推進AI
此外，美國電動車生產商特斯拉（Tesla）近期宣布，將在水牛城的超級工廠斥資5億美元（約39億港元），建造名為「Dojo」的大型超級電腦集群，旨在推進人工智能（AI）領域的發展，尤其是應用於自動駕駛技術。卡車用後備箱蓋和太陽能系統開發製造商Worksport，將投資600萬美元（約4680萬港元）擴建位於水牛城的工廠，新增280個工作機會。
地產網站Zillow發布今年美國十大樓市最有前景的城市，水牛城成功稱冠。排行榜就2023年的樓價升幅，預測2023年12月至2024年11月樓價漲幅，並計算職位增加與新房屋供應的比例，以估計新增首次置業人數及房屋銷售速度，再按美國50個最大的都會區作統計。水牛城之所以脫穎而出，Zillow認為原因是其人口經歷了長期萎縮，近年已回升至逾27萬人水平，經濟亦有一定程度復甦；最重要是其新增就業機會對比新房屋供應的比例屬最高。
樓價僅及紐約市26%
Zillow資深經濟學家Orphe Divounguy說：「在創造就業機會遠高於房屋供應的市場中，會發現住宅交投增加，樓價升值幅度亦大。」
進行這項排名的Anushna Prakash指出，除非新住宅供應量能夠跟上新需求，否則新的就業機會吸引新的居民，同時伴隨住屋需求加劇和房價上漲。擁有自置物業的家庭增加，亦是形成人口增長的標誌。
參考地產網站Redfin資料，水牛城今年5月樓價中位數為20.85萬美元（約163萬港元），按年大升12.7%，較紐約州樓價中位數55.69萬美元（約434萬港元），大幅低水62.6%；更只是紐約市81萬美元（約632萬港元）的25.7%。Redfin以100為最高點，界定各城區樓市熾熱程度，水牛城有74點，屬偏高水平，非常具競爭力，平均放盤15日便獲承接，成交價多數高於放售價4%；一些搶手的住宅更能以高於叫價14%成交，並僅放盤約8天便售出。
全州十大實惠居住地 單身天堂
數據統計及排名公司HomeSnacks，以生活成本、租金及樓價為前提，選出紐約州十大實惠居住地，水牛城排名第二，僅次於尼亞加拉瀑布城。水牛城整體生活成本指數比紐約州低，但不代表沒有質素，HomeSnacks指出，城區擁有令人讚嘆的歷史及現代化建築；幅員遼闊的公園Delaware Park，市民可用相宜票價進入園內的美術館Buffalo AKG Art Museum，欣賞當代藝術；還有百老滙音樂劇主場Shea's Performing Arts Center等，均為這座城市注入文化氣息。不少型格酒吧經常高朋滿座，盡展城市活力。
此外，心理健康平台Thriving Center of Psychology調查研究顯示，水牛城是全美最適合單身人士居住的城市之一，根據人口普查，當地人口55.4%未婚，單身一族屬美國第三多，當中女性數目稱冠。
生活開支容易負擔，交通及生活便利，加上夜生活精采，均令水牛城成為單身天堂。參考租屋網站RentCafe的資料，水牛城的生活指數較紐約州平均低26%，相對全美平均生活指數低5%，住屋租金低於紐約州48%。
根據租屋網站rent.com的1房單位租金資料，水牛城平均月租1523美元（約1.19萬港元），遠低於紐約市的5095美元（約3.97萬港元）和洛杉磯的2653美元（約2.07萬港元）。
文：楊淨
