2023年9月13日

梁守肫 天圓地方

「享用」土地有別「管有」

逆權管有土地的重點在於「管」，在許多行使普通法地區中的案例，確有不少足以作為指引的判詞，香港既屬此類地區之一，自也有可作引證的例子。且看香港法律改革委員會於2014年10月刊出的《逆權管有》報告書，足可參考，現且抄錄幾段以作討論。

（一）明霸有限公司訴新蒲崗大廈業主立案法團，判詞中有謂「……擅自佔地者須證明他在未得到紙上業權擁有人的同意下，進行單一和獨有的管有，而且他曾作出某些行為，這些行為能證明在有關情況下……曾經像佔用土地的擁有人通常預期會造的那樣處置該土地，並且沒有人曾這樣做……」。

（二）朗文出版社1998年第二版的《香港土地法》，說明有些行為較有可能被視為明確的（管有）行為，內文說「與放牧、收割土地的天然產物或搭建臨時構築物相比，設置圍欄、興建永久構築物、以犁田和收割的方式在土地全面進行種植或耕作等類行為較有可能被視為明確的行為。」

（三）英國上議院在JA Pye (Oxford) Ltd. V Graham案中的裁決有說：「……管有所需的行為須具備兩項要素：第一，有充分程度的保管和控制（事實管有）；第二，具有為自己利益而作出此等保管和控制的意圖（管有意圖）……」

不用再多抄錄，這幾個判詞已足以說明「管有土地」的要點，以此來衡量下列一些筆者所見到的情況，確也讓我有所領悟，同時有所求證。

有一個例子是有人提出逆權管有申索時，聲稱某地為一果園，他經常採摘果子，歷時已久，應符合時限條款取得業權。然而法官質詢該申索者，樹木是否他手種？是否經常灌溉，除蟲護土？是否有系統地收割，搬運銷售等。經審訊後，法官認定該人只是摘取果實自享，並無生財行動，亦無投放資源勞力以助生產，不符管有的行為與意圖，判該人敗訴。

這案件的裁決，正好印證上文所引的《香港土地法》中所謂：（收割土地的天然產物）並不及其他行為之被視作明確者，申索者致敗也是合理的結果。反之，若使這樣類似古語的「貪天之功以為己力」能夠成功的話，豈非經常去偷他人魚塘的魚、挖掘他人農作物，甚至採摘他人花草也可以成為「逆權管有」的藉口！

至此亦令筆者想到更有一些佐證的問題。其一是測量之時，見有草堆植物，非我等業界所認識，多會視之為天然野生雜草，按圖例規定，並不把它們繪畫成圖。不過，村民住客等每每指稱該等植物為生草藥或治病之物，經常為當地人採用者，更可以說出各草藥名稱。這一來，我們的一般圖例是否需要修改？我們的知識是否需補足呢？其實最重要是如何定奪這些生草藥是人工種植還是天然生長？這對於逆權管有的訴訟大有影響。

其二是本欄早有提過的地上雜物，長期堆放佔地，甚或是擺成長行形式，阻礙通行，看在外人眼裏，這些雜物等同垃圾，為人棄置之物，我等測量製圖時，亦多會略過而不描繪。卻有訴訟者指稱這些東西是他們顯示管有土地的證物，更把帶狀布置的雜物，說成為管有範圍的界線，這樣的理據有否連消帶打的功效，既能減省遠程倒垃圾之力，又能利用作佔地的理據，至於與「管有」的原則是否符合，便要讓法庭判決了。

看來，上述一些例子，有些可以視作「享用」土地，未必算得是「管有」，分別或微，後果卻大有不同了。

梁守肫  香港測量師學會前會長

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