2023年7月19日

劉振江 天圓地方

關注新發展區基礎建設滯後

新發展區基礎設施投入使用時間，直接影響其所服務範圍內房屋及經濟等用地的利用及地價。「基建先行」及「創造容量」是近年政府採納的規劃原則，落實執行是真實考驗。對位於古洞北及粉嶺北新發展區內餘下階段的換地項目申請人而言，其發展項目何時方可交付予房屋買家使用，將大為影響其願意向政府所付的補地價金額。

新界各新發展區的基建設施進度及容量備受關注。立法會議員謝偉銓在去年7月向政府提問，關注重點包括排污和供水等非交通、道路及運輸方面的基礎建設。

發展局局長甯漢豪的書面答覆顯示，政府正為多個新發展區增加發展規模進行檢討，當中包括進一步檢視相關排污和供水設施的容量；而古洞北及粉嶺北兩個新發展區的排污和供水等工程，進度有重大分別。

在古洞北新發展區，正在建造新污水泵房、食水配水庫及相關管道設施，預期2026年落成，當中的食水配水庫設計容量已能應付該發展區餘下階段的供水要求。而石湖墟污水處理廠重建及升格為淨水設施亦在建造中，預期2034年落成，其污水收集區域包括粉嶺/上水、古洞北/粉嶺北新發展區。

不過，粉嶺北新發展區的新污水泵房、食水配水庫及相關管道設施工程，卻仍處於設計階段，令區內新建房屋入伙時間仍未能確定。參考政府網站資料，有關地盤平整和配水庫工程詳細設計的顧問合約已於2020年7月批出；建築工程預計要於2024年方開始，目標2029年竣工。早於2013年12月經發展局局長採納的粉嶺北發展大綱圖說明書已指出，由於桌山食水配水庫沒有多餘存水量可為粉嶺北新發展區的發展項目供應食水，所以該現有配水庫附近會興建新的食水配水庫。由政府認定有需要興建新的食水配水庫，至批出詳細設計顧問合約，已耗時近7年，預計工程至竣工的時間更可能超逾16年。

兩個新發展區興建食水供應設施的工程進度有顯著差異，古洞北的設施應在未來3年多內落成，但粉嶺北設施的實地工程仍未開展，完工時間變得不能確定，預計施工時間需要約6年之久。

假設這兩個新發展區各有一個新房屋發展項目，在本年底透過換地安排而落實，以及其他發展參數一樣，粉嶺北項目的未來入住時間將受到食水供應時間所限制，變得要超過6年，地價要明顯低於相類的古洞北項目，尤其是在現時利率回復到長期平均利率約5厘的環境下。

地政總署在6月底下調了古洞北及粉嶺北兩個新發展區的住宅補地價標準金額，調整前後的古洞北標準金額高於粉嶺北皆不足10%。原於2022年3月訂出的古洞北及粉嶺北標準金額分別為每方米60000元及55000元，前者高於後者5000元或9%；下調後，兩者分別為40000元及37500元，前者高於後者2500元或6.7%。下調後兩者的差距，顯然不足以反映粉嶺北新發展區房屋入伙時間肯定較遲甚至可能更遲的風險。

政府採納加強版「傳統新市鎮發展模式」處理新發展區內修訂契約的申請，有助及早推出規劃作私人發展的房屋用地。對於已被政府接納處理換地的申請人而言，政府所要求的補地價金額是否為市場所接受，是達成換地交易的關鍵。

劉振江_高力香港董事總經理

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