2023年7月3日

劉振江 天圓地方

下調補價標準金額後

地政總署在上月底宣布把古洞北及粉嶺北新發展區原址換地的期限延長至今年12月底，並下調有關補地價標準金額。以古洞北的住宅用地為例，換地前後的標準金額均下調33.3%，而換地前的農地標準金額保持不變。原補地價標準金額於去年3月訂立，但自去年第三季起利率持續上升，令地價顯著下跌。發展局局長在上月中指兩個新發展區內暫有7宗換地申請獲接納作進一步處理，預計共涉及約9000個私人住宅單位，其中5宗的申請人仍然選擇傳統估價模式；報道指另外2宗個案未就補地價選項作出選擇。政府現時下調標準金額，是務實的做法。但補地價下調的幅度，是否足夠讓換地程序得以順利進行？

立法會議員劉國勳給予否定的答案。劉議員在地政總署發布相關作業指引及金額當日，透過臉書指下調幅度對原址換地申請人來說仍然未必有足夠吸引力，尤其是申請人完成補地價後亦不能立即建屋出售。據其初步了解，市場認為調整後的標準金額仍屬太高，特別是未來利率仍有機會繼續上升，加上需要考慮未來數年市況，故未有打算改為以此方式申請。

倘若換地申請人真的不選擇以標準金額作補地價，而堅持使用傳統方式補地價，考慮到政府現只是將換地期限延長至年底，這6個月的時限自然令市場擔憂原址換地申請會否變成為不可能完成的任務。

這次利率上升期為住宅地價帶來沉重下調壓力，主要原因包括：（1）置業者按揭利息支出上升，遏抑住宅樓價及令新樓銷售速度減慢；（2）發展項目利息大幅上升；以及（3）發展商回報率要求隨利率上升而增加。

傳統補地價方式的成功取決於政府與發展商能達成協議。假設市況不變，地政總署會否願意在未來數月把個別項目補地價金額調整至低過標準金額估算結果？發展商要認真考慮這個問題，以及政府可能的對策。

市場一直有就地政總署使用「剩餘估值法」評估土地價值的部分參數提出異議。從近期市場上得悉的補地價商討過程，地政總署仍沿用在「好市」情況下的參數，包括：（1）推廣出售成本為單位售價的1%；（2）發展單位在土地出售條件的建築規章期內能全數售出。參考眾多現實個案，這兩項假設參數偏離現實。

業界多年來要求地政總署評估地價時要適當地反映龐大的推廣出售成本，但這訴求一直被漠視。推廣出售成本增加的原因多樣化，當中包括：應對《一手住宅物業銷售條例》的要求；利用地產代理的服務及所付佣金；有發展商透過高佣金來調低實際售價予單位買家；基本推廣支出包括廣告、示範單位及展銷場地的建造及租金、銷售及保安人員薪金等。在市場上，發展商自然會深入市場作此等成本研究，並對可比發展項目付予地產代理的銷售佣金多寡作詳細了解及判斷；只有透過有系統及深入的研究及分析，方能明白市場實際運作。沒有實地調查作堅實後盾，相關價值意見只會脫離現實。

從市場所見，近期一手住宅銷售放緩，有眾多發展項目在取得入伙紙及滿意紙後仍在銷售，當中以單位價值高的項目最為顯著。住宅樓價現時受到多項因素所抑制，包括政府的按揭及印花稅規定、公私營住宅土地供應增加、香港常住人口數字下降、計劃中的北部都會區及交椅洲人工島工程等。當地政總署採納項目單位在發展完成時能全數賣出的假設，其選擇的單位售價指標亦應反映此等銷售速度。回歸這兩個新發展區的多個換地項目，發展時間表大致相若，這表示大量單位將同時需要市場吸納。發展商在評估有關項目的地價時，自然要考慮到銷售競爭情況，以及符合土地發展條件的分階段發展等考慮。

政府沒有下調換地前農地的標準金額是務實的，但有關金額遠遠低於發展商在市場上併購有關農地的成本。政府宜就農地的價值展開專題研究，深入分析市場成交及影響價格的因素，這將有助香港的土地運用。

劉振江  高力香港董事總經理

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