2023年5月10日

梁守肫 天圓地方

逆佔難求「百合匙」

書接前文，逆權佔地案例之中，住屋問題不單在於它之不一定依據地界，更有的是佔地者每多改動其住屋，隨着時間的遷移，住屋的形狀大小和位置都會有變遷，引致逆權所佔的範圍，不是由來固定。此外，這些住屋可能參差不齊，篷蓋重疊，而內部則有分隔建設，由不同人所佔用，這樣的分隔亦不一定是清楚利落，不同的佔用者卻也會共用廚廁，分享通道等，他們的用地情況，總是錯綜複雜，局外人很難理解。

然而地主申索土地，卻必以佔用者個人為對象，未能了解到某一逆佔之人必也牽連另一逆佔人的住屋部分，難以分割，申訴書既是針對個別人士，案件亦會分為不同訴訟編號，逆佔之人自會個別找律師處理其事，而後者則會代為找不同的測量師協助。如是者，現場糾纏不清的住屋區分便出現不同的測量師工作，這好比是一幅七巧板砌圖遊戲，由幾個人各執不同板塊去砌圖一般，結果只會是事倍功半，人力虛耗。更有一些情況是個別逆佔者於案情中與地主達成協議，再不用他的測量師。然而所有逆佔者的佔地既屬糾纏一起，個別的退出，不單止無助於簡化測量，反而成為阻礙，這等於上述的多人玩七巧板砌圖，有一兩人拿走了部分板塊退出遊戲，令致餘下玩遊戲者更難繼續。

（三）土地因素

地主只求索回他的土地，不理會現場居住的情況，本也不難理解，事實上，當事件演變成訴訟時，逆佔者自會視地主為對頭人，以至拒絕地主及他的測量師進場，地主基本上很難弄清楚現場誰人正在使用，更難知住屋群內的間隔及區分情況。

地主所能根據的僅是舊地界紀錄，是即丈量約份圖或所引申的文件圖則。一如本欄向所討論，這些圖則本是粗疏，即不計任何測量或繪圖誤差，單是丈量圖上的線條已相等於實地上一二米的闊度，這可以說是地段與地段之間最少已有一二米寬度的地帶為未確定之境，現今地主以這些舊圖紀錄作索地的根據，無疑是大有模糊之處，若要立足於可靠的理據，則非要認定逆佔者實有入侵達二三米以上不可。

若把丈量圖以併合方式套在現場測定的居住形勢圖之上，任何佔地而不逾二三米者便不宜提出起訴，整個逆權佔地的圖解形勢應看作有3項範圍，一是佔用之地，二是地段範圍，三是第一項與第二項相疊的範圍，這就是地主與逆佔者爭拗的範圍，為恐舊地界紀錄不足以顯示精準的地界，故遂有這二三米寬容的提議，亦即是說，凡爭拗地的闊度不逾二三米者，都要慎防證據不足，不宜興訟。

總結

逆權佔地事項基本上牽涉三大因素，可稱之為人事、住屋和土地。人事方面，有地主和佔地者為對立兩方，地主本應容易辨識是誰，但亦間有變數，佔地者則可能有複雜的情況。然而地主着眼之處是地段，而佔地者實可能意在住屋，地與屋範圍未必相同，前者以紀錄所載作根據，而後者以實地事物為準，與訟雙方所爭持者實是地與屋重疊之處，地界可視為不變但不夠精準明顯，住屋卻會順時改動，但有實物顯示其形體，二者相疊之下，便產生很多變化，加上人事的更替，逆權佔地情形便五花八門，可以推想必是遠超乎千百年前所定下的逆權概念，當初設定的時限條款應只直接適用於「鵲巢鳩佔」的明顯情況，現今用以套用在這千變萬化的香港情況，其適用性實屬成疑，遠古制定的解決逆權佔地的「鎖匙」未必是「百合匙」，問題應否全方位地檢討，是筆者不解的疑慮。

梁守肫_香港測量師學會前會長

 

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