2023年2月18日

周六地產專題

觀塘年運工廈3．3強拍 底價11億
首季第三宗 全年勢錄逾10個案

近年發展商積極透過申請強制拍賣，統一手上併購項目的業權，單計今年首季暫時有3宗個案落實強拍日期，其中兩宗已完成拍賣，第三宗則為伯恩光學總裁楊建文或相關人士（下稱大業主）申請的觀塘年運工業大廈，底價11.08億元，落實於3月3日拍賣，料成為2021年6月以來，逾一年半內首個舉行強制拍賣會的工業樓宇。業界人士估計，今年全年將有約15個強制拍賣會舉行，連跌兩年，但仍屬於連續4年超過10宗的高水平。

1年半首個工業樓宇

最新落實強制拍賣會的年運工業大廈，樓高15層，位於觀塘巧明街119至121號，鄰近港鐵觀塘站，1978年落成，樓齡約45年，大業主2020年向土地審裁處（下稱土審）申請強制拍賣該廈。

土審於去年12月頒下判決，批准上址作強制拍賣，當時定下的底價為11.28億元，法庭文件顯示，土審於今年初就相關的判案書發出勘誤文件，把底價修正為11.08億元。大業主持有該項目約99.98%業權，僅餘1個工廈單位和1個車位未能成功購入，市場消息指出，該項目落實於3月3日舉行拍賣會。

資料顯示，對上一個成功強拍的工廈項目是長沙灣豐華工業大廈，於2021年6月以底價8億元批出。至於去年本來有兩個工廈項目獲土審批准強拍，包括太古地產（01972）鰂魚涌仁孚工業大廈准以約50.53億元拍賣，以及同由楊建文或相關人士持有的觀塘業發工業大廈第一期，去年4月獲准強拍，底價23.49億元；前者太古地產成功「拔釘」而毋須強拍，後者則尚有訴訟要處理，暫未落實何時可拍賣。

事實上，年運工業大廈與前述的業發工業大廈第一期，以及已經拆卸的業發工業大廈第二期，全部由伯恩光學或有關人士持有，去年已經獲城規會批准合併重建為1幢樓高39層（另設5層地庫）的商廈，總樓面面積約72萬方呎，相當於同區地標商業項目創紀之城5期（連同apm商場）的總樓面面積90.6萬方呎約79.5%。

綜合土審和市場資料，自2020年起，每年經強拍統一業權的地盤都逾10個，其中2021年有20個，2022年微跌至17個，而每年涉及的金額，2020至2022年都超過100億元，介乎114.11億至138.05億元。

業界人士相信，今年全年舉行強制拍賣會的地盤數量仍然高企，料與去年相若。萊坊專業服務董事總經理陳致馨認為，因應積壓的強拍申請個案陸續完成聆訊，今年將有10至15個獲批准強拍的項目舉行相關拍賣會。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，過去數年強拍申請較多，陸續經過聆訊等後可進行強拍，故今年全年舉行拍賣會的個案數量，將與去年相若。至於全新強拍申請方面，今年暫時有2宗強拍申請，陳超國估計今年全年只有約12宗申請，較2022年的22宗大減10宗或45.5%，更有機會是2016年錄得11宗以來的7年最少。陳超國解釋，市道調整之下，小業主或者未能短時間接受現實市況調整叫價，發展商亦不願在此刻高價併購，相應之下可達到強拍門檻的個案料減少，若政府今年順利就強拍提出的一系列建議完成修例，明年的申請個案數字有望顯著回升。

 

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