2022年12月31日
有道是「高手在民間」,在澳洲悉尼觀賞聖誕燈飾要到住宅區,不像香港是往尖沙咀或西九龍等核心商業區。位於悉尼西北區的北懷德(North Ryde),正是最佳的賞燈飾熱點之一。北懷德不單是住宅區,也是商業重鎮,兼且靠近名牌大學,佔據地利,當地分層樓價近年處於低殘格局,這會否造就一次入市良機?
北懷德坐落悉尼中央商業區( CBD )西北面15公里,相距約20分鐘車程,不算很遠。北懷德本身也是悉尼其中一個主要商業區,擁有兩個商業園,吸引不少大企業設立地區總部。
商住城區生活配套完善
這個集商住於一體的城區,商業設施主要位於Epping Road以東,住宅區則坐落在Epping Road以西。根據澳洲城區規劃,高層住宅大廈集中在商業地段和地鐵站附近,而獨立屋、相連屋和低層樓房相對遠離商業區一些。至於麥格理醫院(Macquarie Hospital)、北懷德高爾夫球場(North Ryde Golf Club)和商場Cox's Road Mall,則位處Coxs Road一帶。
提到消費點,Cox's Road Mall只屬小型商場,但一般日用品和食品齊備,內有IGA超市、蔬果店、藥房、理髮店,以及薄餅店等食肆。至於Blenheim Road則是「小型食街」,十數間食肆包括咖啡店、日本餐廳和泰國餐館等,旁邊還設有醫療中心。此外,從當地開車數分鐘,便到達建有大型商場的Macquarie Park。
鄰近麥格理大學及購物城
於1999年從北懷德分拆出來成為獨立城區的Macquarie Park,許多老街坊仍視之為北懷德的一部分。Macquarie Park的大型購物城Macquarie Centre有接近350個商戶,包括三大超市Woolworths、Coles與Aldi、百貨公司Myer和Kmart、澳洲四大銀行和港人熟悉的滙豐銀行、家電店、亞洲雜貨店、日式「兩元店」,還有戲院和溜冰場以至美食廣場。
Macquarie Centre不遠處便是麥格理大學(Macquarie University),該校取錄很多當地華裔學生和海外留學生,當中不少是來自中國內地和香港。
交通方面,北懷德地鐵站位於在商業園附近,繁忙時段每隔4分鐘便有一班列車,5分鐘到達一站之隔的北岸交通樞紐車士活(Chatswood),8分鐘抵達西北區主要中轉站愛平(Epping)。尚有多條巴士線途經北懷德,通往西北區城區如Macquarie Park與愛平、北岸區城區如車士活及悉尼市中心。
因此北懷德生活極之便利,若在商業園工作,或者要乘搭公共交通工具上班或上學的人士,靠近商業園和地鐵站的高層住宅大廈較適合。偏愛寧靜的居住環境者,可以選擇Epping Road西面一帶的低密度住宅。
獨立屋價格按年挫9%
根據澳洲統計局資料,北懷德有58%住宅是獨立屋,相連屋佔12%,餘下30%為分層。
參考澳洲房地產資訊機構CoreLogic RPData的數據,今年11月北懷德的獨立屋價格中位數是200萬澳元(約1050萬港元),較2021年11月底的220萬澳元(約1155萬港元)回落20萬澳元(約105萬港元)或9.1%。
至於分層樓價中位數則從2021年11月的79.6萬澳元(約418萬港元),下滑3.5%至2022年11月的76.8萬澳元(約403萬港元)。
單看過去一年的樓價走勢,此區獨立屋價格中位數的調整幅度較分層大,主要是新冠疫情期間價格升幅明顯比分層厲害,至近期遇上加息潮,導致短期回吐幅度也較大。
打入悉尼十大樓價跌幅榜
然而看長線一點,獨立屋價格中位數相對5年前的171萬澳元(約898萬港元)累積上漲17%;反觀分層則由84萬澳元(約441萬港元)回落至現水平,累計貶值達8.6%。
早前由澳洲房地產資訊機構Domain進行的調查發現,過去5年悉尼分層樓價中位數十大跌幅榜中,北懷德榜上有名。
有物業中介指出,悉尼在疫情期間,利率顯著下調,居住空間較大的獨立屋受到追捧,樓價升了很多;可是分層的表現就差強人意,尤其是那些向來依重留學生和海外員工承接租盤的城區,疫情期間他們無法留在澳洲,致令分層住宅需求大減,樓價自然大幅度調整。
不過,隨着澳洲開關,留學生和海外員工可望陸續重返當地,諸如北懷德等靠近商業區和高等學府的城區,住宅投資的確有一定吸引力。中介稱,如今利率回升,不少業主願意減價求售,假如手頭資金充裕,不用做大額樓按甚至有條件一次過全數付款,現階段可以考慮在北懷德趁低價購買分層,一邊收租,一邊等將來升值。
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