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2020年8月31日

林浩文 天圓地方

失業率高企 樓市調整未完

自今年5月份起,新盤及二手樓成交都見轉旺,樓價指數亦創近月高位,但另一方面,香港經濟卻陷入泥沼,去年的社會事件及今年新冠肺炎疫情,令失業率飆升,各行各業裁員減薪,更有為數眾多的高薪人士加入失業大軍,再加上香港最近成為中美政治風暴中心,本港住宅樓市何去何從?

踏入8月份,疫情仍未有受控的跡象,加上美國對港的制裁措施愈趨頻密,政治及經濟環境已不一樣,最誠實的資金去向已露出端倪,種種跡象顯示,樓市的調整是無可避免及會持續。

事實上,早於今年初,豪宅蝕讓個案已持續增加,《港區國安法》通過後,細價及「中產」二手樓價也開始調整,而內地加緊控制資金外流,加上經濟緊縮,內地企業及個人投資者有意沽售物業的情況已陸續出現,住宅樓市正進一步受到衝擊。

近日政府的房地產相關數據並未反映近期疫情反彈的影響,估計樓市調整仍然持續,現時房地產市場十分「畸形」,住宅樓價仍然高企,但租金已因經濟收縮而持續向下調整超過9個月。而商業及街舖的租金與售價則不斷下滑。雖然社會運動及疫情積聚了一定的購買力,在今年5月起肺疫開始紓緩時,這股購買力正陸續釋放,但要注意的是,在現時經濟及疫情仍然嚴峻的情況下,擔心這股購買力不能持續到第四季。

最新公布的失業率達6.1%,相信未來2、3個月的失業及就業不足情況仍會惡化,政府「保就業」計劃及其他紓緩措施的成效仍是未知之數,而減人工、無薪假、無花紅等也會衝擊樓市購買力,相信至第四季開始顯現。現時失業或半失業人口的購買力主要影響小型住宅單位,但企業生意差,許多中高層收入也大受影響,這會打擊這群中產人士的置業及換樓意欲。唯一利好因素是息口仍然維持低水平,並在政府的新政策下,今年樓價800萬元以下單位的表現會較好。

近年樓市「股票化」,許多因素正影響物業走勢,自去年社會運動、中美貿易戰,到今年疫情、國安法、中美及中英關係,以至立法會及美國總統選舉等因素,正影響樓市走向。儘管如此,相信住宅樓價不會大跌,但亦很難出現V形或U形反彈。在各項外圍及本地因素衝擊下,估計2020年香港住宅樓價會下調約5%。

另外,筆者估計,今年住宅供應、施工量及落成量都會很難達標,但相信不會因供應或落成量減少而推高樓價,始終現時經濟不景氣會影響購買力。政府近年努力嘗試透過不同方法以增加土地供應,但受制於政治及社會情況、疫情、不同持份者意見等因素,在土地供應上的進展其實並不顯著,短期供應尚且足夠,但2023年以後中長線土地供應卻仍未解決。總結而言,香港正面臨外憂內患,房地產市場亦不能獨善其身,希望政府能加快中長線的土地及房屋供應,並重新檢視現行制度及法例法規,以制定長遠及可持續性的房地產政策。

林浩文 萊坊執行董事

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