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2020年7月30日

萬科夥青建37億奪大埔地
馬窩路擬建千伙 樓面呎價4738元

新冠肺炎疫情愈演愈烈,惟無損發展商買地意欲,大型住宅地皮續受追捧,中資搶地態度尤其積極。上周五(24日)收到13份標書的大埔馬窩路住宅地皮,爆冷由兩家中資發展商萬科香港和青建國際(01240)聯手以市場預期中游水平約37.05億元投得,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)約4738元。萬科香港預計,該用地將發展為提供逾1000伙的大型住宅項目。

佔地約24.34萬方呎的馬窩路住宅用地,鄰近大埔新峰花園,現址有大量植被,將作私人住宅用途,可建樓面面積達78.19萬方呎,屬於擁有約94.94萬方呎的大埔白石角優景里與博研路交界(下稱優景里地皮)於2019年2月批出以來,接近一年半時間規模最大的新界區住宅地皮。

相較同區天鑽地價 四年漲1.6倍

該地皮位置偏離海濱或市中心,料以山景為主,結果吸引19家發展商以獨資或合資形式入標,包括約13家本地發展商和6家具內地資金背景的公司參與,其中10家發展商獨資競投,包括前述優景里地皮得主新地(00016)、正在山塘路興建新盤天鑽的中國海外(00688),以及長實(01113)和恒地(00012)等大型發展商。另有9家發展商組成3個財團入標,嘉華國際(00173)和新世界發展(00017)各自夥拍其他發展商參與,最終由兩家中資發展商萬科香港夥拍青建國際合作摘下地皮。

萬科香港表示,是次中標價錢合理,形容該地皮周邊環境優美,計劃於該地皮興建中低密度住宅,預計涉及逾1000伙。

馬窩路地皮造價約37.05億元,屬市場估值27.4億至45.4億元的中游位置;至於樓面呎價4738元,相較前述優景里地皮的樓面地價6646元,約一年半時間下降約28.7%,惟優景里地皮臨近科學園,可望享海景,與馬窩路地皮位置及景觀都不同,難以直接比較。至於較接近馬窩路的對上一幅官地,則是中國海外2016年2月以21.3億元投得的前述天鑽地皮,當時樓面呎價僅1848元,即約四年半時間地價漲約1.6倍。

中資對港地產參與度升

目前區內二手住宅如承峰和新峰花園等,樓齡約10年至26年,近月二手成交呎價約1.2萬至1.34萬元;區內矚目的新盤天鑽,近月一手單位成交呎價約1.35萬至1.72萬元。

測量師估計,馬窩路地皮地價連建築費總投資額動輒超過70億元(每方呎發展成本約8950元),日後住宅單位呎價料約1.4萬元以上。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦以「中規中矩」形容馬窩路地皮的地價,認為現時經濟充滿陰霾,中美關係轉壞,多處地緣局勢緊張,本地失業率及經濟前景受疫情影響令人擔心;加上該地皮存在山坡維修等問題,造價算合理。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文說,批地價屬估值範圍內,反映發展商對住宅後市有信心,預料中資未來活躍度和參與度都將有所提高。

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