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2020年5月18日

劉振江 天圓地方

土地行政的理想及使命

地政總署為香港提供土地行政服務,有關政策及措施能否切合社會需求,對香港整體極其重要。前署長陳松青於本月初調任食物及衞生局,出任主任(衞生)特別職務一職,協助抗疫工作。其在地政總署兩年多的任期內,帶領署方專業團隊及成員取得多項工作成績,當中在組織上新成立的四個組(資訊科技服務、土地供應、發展監管、新發展區),對推動香港發展最為顯著。

前署長於香港測量師學會2018年周年會議上所作的發言,可看到其工作取向。演講標題是「促進發展過程及加快土地和房屋供應」(原文為英文),總結的論點為:(一)思維方式:促進者及促成者;(二)文化:以客戶/服務為導向;及(三)過程:精簡及現代化。這幾個論點相較現時地政總署網站內所載的抱負及使命詳情,更易於讓聽眾及讀者理解,這亦顯示其求諸於政府官員自身的想法。

思維方式主宰行動。促進者及促成者的角色及實際工作,對開拓發展土地及合適的土地運用極其重要。以地政總署現時工作所見,其執行政府決策的操作努力清晰可見。但其作為大業主的角色,在私人土地發展上卻並不積極,有部分行動更是消極,包括漠視私人創造發展土地(併地及爭取城市規劃准許)的成本與努力、對地契用途的狹義詮釋,以及審批過程積極尋求收取補地價機會等。這些都是眾多私人土地及樓房未能充分發揮價值的底因。

就新界土地及工業用途土地的改契及補地價工作上,地政總署在評估「改契前地價」主觀地剔除「期望價值」,明顯沒有「緊貼經濟和市場趨勢」(署方四個使命之一),漠視發展商為獲取城市規劃准許的發展項目所付出的成本及專業努力。這個龐大絆腳石雖然存在多年並引起市場關注,但發展局仍未回覆香港測量師學會的訴求,業界亦未有合適機會與署方官員就此問題的原則及利弊作出辯論。

政府就地契條款的詮釋,在法庭上贏得多場官司,但亦為香港整體帶來負擔。當中包括工業用途的狹義解釋,令香港的數據中心發展落後於世界形勢,亦令工廈重建為商廈舉步為艱。政府雖已推出不同政策,包括活化工廈政策1.0及2.0,但重建的核心補地價問題仍未得到妥善處理。另一個例子為 Fully Profit (Asia) Limited vs. The Secretary for Justice for and on behalf of the Director of Lands(FACV 17/2012),以及其後於2014年推出的作業備考,這對地契當中有「House」限制的土地發展帶來消極作用。回顧該案件的土地發展歷史及契約條款演變,便可看到在分割地段建成建築物以後所發出的地契條款不合乎土地運用原則(細小地塊作單獨發展),更與原先地段的批租條件背道而馳。政府現時的措施着眼於收取補地價的權利,而非原來批租發展。此等思維更擴展至九龍塘窩打老道以西一帶的地契審批,令原本清晰的發展規則(城市規劃長久以來准許0.6倍發展密度)又演變成補地價問題,新批賣地條款亦可能同樣遇上審批要付上補地價的困擾。重重審批加上補地價令發展時間冗長,增加建造成本,減慢樓房供應速度。政府若能從土地經濟、歷史及法律等層面對問題作深入探討,提出改變方法,當對香港整體有益。

劉振江

高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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