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2018年9月1日

周六地產專題_海外置業

曼谷翟道翟禾稈冚珍珠
新增鐵路站 人氣更興旺 住宅添身價

泰國曼谷一手分層住宅的海外買家中,香港人撐起半邊天,原因極之簡單,一般香港打工仔要上車幾近無望,與其不吃不喝近20年才能完成置業夢,不如早買早享受,把目光轉投樓價較香港低得多的曼谷住宅,既作度假亦可保值。一般人對曼谷翟道翟的認識多流於周末市集,其實該處也是個不斷升級的商住區,加上新建BTS站,鐵路沿線地段更見興旺。因此,翟道翟何止可在市集尋寶,住宅市場亦可撈平貨,部分豪宅新盤100萬港元已有交易。

隨着交通基建不斷拓展,曼谷市郊城市化的步伐加速,地產商聚焦開發鐵路新站的沿線地皮,預料今年新推的住宅項目亦將環繞這些地段,不但售價較市中心便宜,而且交通亦很便利,吸引中心區的上班族入市。

發展商熱中鐵路沿線起樓

高力國際發表曼谷今年首季分層住宅市況指出,期內約有14050個新單位推出市場,較去年首季增加約35%,平均售價每方米13.3萬泰銖(呎價約2980港元),按季僅升約3%,主要是高端及豪宅項目減少,供應最多為售價每方米50001至10萬泰銖(呎價約1120至2241港元)的單位。報告統計曼谷新樓售價過去5年平均按年升幅有5%至10%,相信今年將持續向上。

曼谷今年首季推出的分層住宅,近70%位於市郊。發展商近年積極開拓新地點,特別是興建中及計劃設立鐵路站的地段。由於不少市民及投資者憧憬該些地段未來通過鐵路與市中心接軌,樓價有升值力,促使他們趁現價尚低水入市,當中地鐵MRT橙線和藍線,以及輕軌BTS素坤逸線的伸延站地段特別受青睞。過往發展商多向海外買家推銷素坤逸路、Ratchadapisek Road及商業中心區一帶的項目,但現時亦積極推銷鐵路新站沿線物業,市場反應良好,有供有求。

據高力國際統計,截至今年首季,曼谷分層現樓有54.8367萬伙,近63%位於市郊。以售價劃分,平均每方米售價20萬泰銖(呎價約4482港元)及以上的單位,約61%已售出;至於平均每方米售價20萬泰銖以下的單位,則只有58%售出,反映高端物業市場承接力較強。儘管地產商近年着意興建高端住宅,但主要市場仍為中低檔住宅。

高力預計,今年將有6萬個新單位推出,比去年多3至5%,仍視乎今年餘下時間的購買力及當地經濟會否如去年般強勁。據泰國商會大學(University of the Thai Chamber of Commerce)統計的一手住宅買家信心指數,今年3月為57,與去年12月的56相若,為過去數月最高。

泰國地產代理Bangkok Citismart總裁Kayon Tantichatiwat指出,曼谷分層住宅價格持續上漲,除了受海外買家青睞及本地居民置業能力提升所支持外,更重要是地價近10年來按年有10%至15%升幅,商業中心區的地價更按年漲20%至25%,麵粉(地價)貴,麵包(樓價)焉能不加價。

Bangkok Citismart的統計資料顯示,曼谷分層住宅二手樓價由2013年每方米11.8萬泰銖(呎價約2644港元),升至今年首季每方米16.6萬泰銖(呎價約3720港元),5年來升值40.7%;一手樓價則由2013年每方米13.2萬泰銖(呎價約2958港元),漲至今年首季每方米18.3萬泰銖(呎價約4101港元),5年間升值38.6%。

樓價五年漲28% 可望追落後

該公司分析過去5年多個鐵路沿線二手分層住宅平均樓價,以地鐵Asok站以北至Phra Ram 9站一帶升值62.8%最大,樓價由2013年第一季每方米8.6萬泰銖(呎價約1927港元),上升至今年第一季每方米14萬泰銖(呎價約3137港元);BTS Chit Lom及Phloen Chit站沿線今年首季約每方米22萬泰銖(呎價約4930港元),相較2013年同期每方米15萬泰銖(呎價約3361港元),5年升值46.7%;BTS Phrom Phong站至On Nut站的二手樓價則由2013年第一季每方米14.2萬泰銖(呎價約3182港元),上揚至今年第一季每方米20萬泰銖(呎價約4482港元),累漲40.8%;至於翟道翟BTS Mo Chit站至地鐵拍鳳裕庭站今年第一季每方米約11.8萬泰銖(呎價約2644港元),比2013年同期每方米9.2萬泰銖(呎價約2062港元),升值28.3%。論升值力及樓價,翟道翟鐵路沿線一帶的住宅仍落後,相信隨着區內再有BTS新站開通,配合鄰近的高鐵站Bang Sue Central Station落成,翟道翟樓價可望有出眾表現。

細單位租金回報逾六厘

Kayon Tantichatiwat說,今年首季BTS Ari站至地鐵拍鳳裕庭站沿線有19個分層住宅新盤發售,數量雖多,但承接力不俗,至今售出85%。地鐵Asok站至文化中心站期內亦有14個新盤推出,至今售出90%。他強調,翟道翟鐵路沿線可供發展的住宅地皮已不多,區內現時整體分層住宅租金約每方米600至700泰銖(呎租約13.4至15.7港元),以一個約30方米(約323方呎)的單位為例,月租約1.8萬至2.1萬泰銖(約4342至5065港元),未計雜費開支,租金回報率約6至7厘。樓齡較新的1房單位最吃香,這類實用面積約35至37方米(約377至398方呎)的單位,目前叫租每月約2.4萬至2.7萬泰銖(約5789至6513港元)。

翟道翟縣(Chatuchak district)是泰國曼谷的50個區之一,位於首都北部,面積32.9方公里,去年人口約15.7萬。翟道翟縣劃分5區,分別為Lat Yao、Sena Nikhom、Chan Kasem、Chom Phon及同名的翟道翟,由主幹道拍鳳裕庭路(Thanon Phahon Yothin)及Don Muang公路串連。其中翟道翟及Chom Phon緊靠多個鐵路站,享有地利優勢;拍鳳裕庭路及叻拋路一帶近年亦成為發展商投資目標,時尚分層住宅接續落成,面貌與Asok及通羅區相近,但樓價則較相宜。

文:楊淨

 

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