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2017年5月27日

周六地產專題_海外置業

悉尼矽谷大學城 專才聚居
麥格理園中上樓價享優質生活

在澳洲悉尼有一個地方,下有繁盛商業園、上有高尚學府,住宅集於中央,有大型購物中心及兩個火車站,生活配套信手可得,如此優質的黃金地段,分層住宅價格只屬中上水平,它就是位於西北面15公里的麥格理園(Macquarie Park)。

面積6.3方公里的麥格理園,相當於香港灣仔區(逾10方公里)約六成面積。東南面為商業園,西北則是幅員遼闊的著名學府麥格理大學(Macquarie University)校園區,包括大型教學醫院麥格理大學醫院(Macquarie University Hospital),有「悉尼矽谷」及大學城區的美譽。

跨國科技公司落戶

貴為悉尼西北重要商業區之一,不少大企業都到來設立總部或辦事處,如跨國科技公司微軟(Microsoft)和甲骨文(Oracle)等等,在當地創造數以萬計職位,並緊貼只數分鐘車程、同樣是商業園林立的北懷德(North Ryde)。為方便上班,不少在這兩區工作的專才、麥格理大學園區的教職及醫護人員等皆擇居於此,帶動該區住宅需求。根據澳洲統計局調查顯示,區內受薪族居民四成是專業人士,從事醫護、電訊、電腦系統設計及相關工作便佔16%。

分層樓價17年升值兩倍

美國矽谷催旺當地樓市,而有「悉尼矽谷」之稱的麥格理園住宅市況表現又如何?據澳洲房地產研究機構CoreLogic RP Data提供的數據,截至今年2月,麥格理園的分層單位樓價中位數漲至71.75萬澳元(約417萬港元),在新南威爾士州(新州)的分層單位樓價龍虎榜中排行第197位,屬於中上價錢,以這區的設施來衡量,亦屬合理水平。

截至今年2月的過去12個月,麥格理園分層單位樓價中位數累積上漲8.7%,短期升幅中規中矩,長線表現就出色得多,樓價中位數從2000年的23.6萬澳元(約137萬港元),攀上最新錄得的71.75萬澳元(約417萬港元),累積上漲204%,媲美不少頂級豪宅區同類型樓價升幅。

麥格理園約有6200人口,每方公里平均住1000人左右,單看數字屬於低密度城區。然而,由於商業園和麥格理大學佔頗大面積,闢作住宅的土地被分薄,物業主要向高空發展。據2011年的人口普查結果,麥格理園78%住宅為分層物業,相連屋(Semi-detached House)佔近22%;獨立屋非常少,佔不足1%。目前麥格理園有數個樓盤在施工中,包括大型屋苑,預計分層單位佔比將進一步提升。

中小住宅為主 兩房佔65%

城區絕大多數住宅都屬中小型,當中兩房單位便佔六成半;1房和開放式單位合共佔約16%,與3房中型戶佔約16%相若;至於4房或以上的大單位僅佔不足3%。

區內最近半年成交價較高的住宅,其中一間是位於Tuckwell Place 12號的向北相連屋,佔地232方米(約2497方呎),設有3個睡房,2樓的主人套房有獨立露台,全屋有兩個浴室,並安裝中央空調。物業其中一個賣點,就是與大型商場麥格理購物中心(Macquarie Shopping Centre)和大學只相距一段短步程,5月以130.1萬澳元(約755萬港元)售出。

分層單位方面,位於Saunders Close 6號G07室,實用面積約764方呎,睡房及書房各一,睡房裝有入牆櫃,全屋設空調並有洗衣房。大廈設有升降機,而且位置優越,與麥格理大學火車站、購物中心和食肆只相隔5至10分鐘步程。

單位於5月2日以76萬澳元(約441萬港元)成交,較原業主於2014年12月的62.5萬澳元(約363萬港元)買入價高出21.6%,賬面賺13.5萬澳元(約78萬港元)。原業主去年2月已搬出單位,並以每周600澳元(約3484港元)租出。有物業代理估計,單位周租應為600至650澳元(約3484至3775港元),按照成交價計算,租金回報率4.1至4.4厘,算是不錯。

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