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2016年11月26日

周六地產專題_海外置業

悉尼西北河畔千萬港元住大屋
Putney密度低 樓價落後 長線看俏

澳洲悉尼西北區的Putney屬臨河城區,南及西邊向巴拉瑪打河(Parramatta River),99%是獨立屋或相連屋(Semi-detached House),並以大單位為主,屬高檔住宅區。Putney獨立屋樓價中位數過去一年未有跟隨大市上升,反而溫和下調,有地產界人士認為,這反而是入市良機,據以往走勢,這區樓市經歷低潮後,往往會有不俗反彈,且屬純住宅、人口密度低兼環境優美,吸引喜愛寧靜的人士擇居。

Putney與悉尼中央商業區(CBD)相距不足10公里,開車大約20分鐘可達,加上位處河畔,地理上佔有優勢。居住空間寬敞是Putney的賣點之一,這區面積1.5方公里,相當於香港長洲(2.46方公里)的六成;人口只約4100人,即每方公里約2700人;而人口相對不如香港島密集的長洲,每方公里約達9243人,Putney人口密度之低可想而知。

居住空間闊 4房或以上佔半數

Putney住宅87%為獨立屋,12%是相連屋,分層單位只佔1%,近半數住宅擁有4房或以上,反觀開放式(Studio)、1房和2房單位加起來佔分層戶不足一成半。闊落的居住環境吸引一些華人青睞,全區7%居民是華裔,大約一半是中港移民。不過,相對於伊士活(Eastwood)和車士活(Chatswood),Putney的華人比例不算很高。

在Putney居住近10年的香港移民陳先生表示,希望擺脫石屎森林的壓迫感,但要在香港做到這一點,以自己的財政能力很難實現,在澳洲就容易得多。此外,有熟悉房地產的朋友提醒陳先生,位處悉尼市中心10公里半徑範圍內的城區,樓價長線升值潛力較佳,Putney正處於其中,遂決定在此買房,與河為伴。

陳先生認為,這區沒有火車站,對他來說反而是優點,因為環境更寧靜;而Kissing Point碼頭有渡輪前往悉尼市中心,航程約40分鐘。他說,公司樓下的停車場,員工享有泊車優惠,吸引他每天開車上班,美中不足是通往市區的要道Victoria Road在上下班繁忙時間會塞車。

根據澳洲統計局調查,Putney居民較少依賴公共交通工具,接近六成半打工仔駕車上班。

香港的海景大屋動輒以億港元計,Putney約千多萬港元的獨立屋便顯得價廉物美。房地產研究公司CoreLogic RP Data的資料顯示,Putney今年7月獨立屋價中位數約180萬澳元(約1032萬港元),在新南威爾士州(新州)樓價龍虎榜中排行103位。而單是悉尼便有近600個城區,所以Putney可列作高檔住宅區。

截至今年7月的12個月,Putney獨立屋價格中位數下跌5.3%,與悉尼整體樓市表現背馳。但長線而論,這區的獨立屋價格中位數自2000年至今17年間,累計大幅升值2.5倍。

Putney擁有無敵河景及位處黃金地段的大屋,叫價較屋價中位數高出一大截。坐落在Stanley Street 11號的6房獨立屋,剛於11月初以367萬澳元(約2105萬港元)透過拍賣售出,較區內整體獨立屋價格中位數高逾1倍。這間兩層高的大屋佔地827方米(約8902方呎),面向海濱公園Morrison Bay Park,後院建有10米長、利用太陽能發熱的暖水泳池,以及有可停泊兩輛車的車庫。

消費場所少 取諸鄰區

另一間坐落在Waterview Street 79號的1號相連屋,顧名思義享有優美河景,設中央空調,有4間大房,鋪優質地氈,廚房由專人設計,時尚實用。此屋於10月底以245萬澳元(約1405萬港元)轉手,單位自2005年起一直出租,最新周租1050澳元(約6022港元),租金回報率約2.1厘,物業距離鄰近商場僅4分鐘車程。

Putney消費場所不多,鄰區懷德(Ryde)有大型購物城Top Ryde City Shopping Centre,內有超級市場、銀行、高級時裝店、新鮮食品店及各式食肆。

 

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