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2016年9月2日

苗帆 天圓地方

內地二三線樓市動力足

今年上半年,我們覆蓋的14間內房商,平均核心利潤增長達15%,符合市場預期。中國海外發展(00688)評級為優於大市,同比核心淨利潤增長23%,至168億港元,高於彭博預測26%。萬科(02202)(000002.SZ),評級為優於大市/弱於大市,亦公布上半年利潤為59億元人民幣,同比增長21.6%,高於市場預期的16%。中國金茂(00817)評級為優於大市,業績也受惠南京市場的熱烈反應,為投資者帶來驚喜。融創中國(01918)評級為優於大市,世貿房地產(00813)評級為中性,兩者盈利則令市場輕微失望。

行業毛利率普遍提高

與2015財政年度相比,我們預期2015年和2016年上半年內地樓價增長將普遍提升房地產行業中期毛利率。然而,萬達(03699)(未評級)、保利地產(600048.SH)(中性)、龍湖地產(00960)(優於大市)及合景泰富(01813)(優於大市)由於去年業績基數較高,利潤率將收縮或持平。

房地產開發商將提高全年合約銷售目標。今年上半年,中國首30大房地產開發商的平均合約銷售額按年增長64%,並達到全年銷售目標的58%,相比過去兩年同期銷售業績僅佔全年目標40%至50%,已有明顯進步。在銷售勝預期的情況下,開發商很可能在公布中期業績時提高全年合約銷售目標。最有可能提升合約銷售目標的公司包括中國海外發展、融創中國及深圳控股(00604)(未評級)。我們預期,中海和金茂將公布一系列強勁業績及訂立更進取的發展目標,因此建議投資者增持以上兩家公司的股份。

抵消一線城市不振

我們預計,中國大部分二三線城市的房地產相關政策,將持續對行業發展有利。由於目前房地產庫存狀況仍遠不理想,預計去庫存仍是中央及地方政府的經濟和政治發展首要目標,並會帶動二三線城市房地產市場反彈。房地產銷售預料不會出現負增長,原因主要基於中國不同等級城市房地產市場的區域差異。另外,房價劇烈上漲和因而導致的支付能力下降,則可能是市場調整的主要風險。但由2012年至2015年期間,中國一線城市僅佔全國總銷量的13%至15%,預計二三線城市仍是購買房屋的主要動力,增長將抵消一線城市房產銷售額下降所帶來的影響。

苗帆_建銀國際證券研究部中國房地產行業分析師

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