本輪樓熊遠未見底

正如筆者數月前分析，今年初樓價出現報復性反彈，是受到當時股市回升、樓市深度超賣，以及通關復常的因素促成；惟以逾百個二手屋苑呎價編製而成的樓市市寬指標角度看，反彈似近尾聲（詳見5月18日本欄）。

隨後樓價的走勢果然與預測相距不遠（註：注意差餉物業估價署公布的樓價指數有接近兩個月滯後）。事隔3個多月，讓筆者跟進這些樓市指標最新表現情況，進而探討後市發展。

截至8月底，反映二手樓價表現的中原城市領先指數（下稱「中原指數」）微升約3.3%（差估署數字截至7月底則上升2.6%）；不過，升幅已較4月16日高位顯著縮減；若以2021年9月歷史高位計，官方樓價指數迄今有約一成半的跌幅【圖1】（中原指數相若），在在反映樓市仍然積弱。更嚴格而言，香港樓價確認進入了漫長的熊市周期中。

不知是否與基欽經濟短周期循環（Kitchin Cycle）關係，不難發現樓價近半個世紀牛熊周期，可以透過樓價指數的34個月移動平均線劃分；簡言之，若然樓價處於大型牛市（上升）周期，樓價指數走向往往可以保持在34個月線之上運行；反之，進入熊市周期，樓價將持續在34個月線之下波動。事實上，去年2月開始，樓價指數便維持在這條平均線下運行；由於維持時間長達18個月，可以確認樓市進入漫長的熊市。未來一段以年計的時間，樓價料反覆探底，類似1997至2003年的行情般。

那麼，步入熊市後，整體香港（屋苑）樓價最新發展形勢如何？從統計逾百個二手屋苑呎價創一年新高與創新低屋苑數目淨值佔比（創新高新低淨值佔比；10周移動變化）可見，去年底這個指標下滑至-40%以下的水平，反映當時同一時間有接近一半屋苑呎價創52周新低，市況極嚴重超賣【圖2】。故此，今年初配合內地復常和股市上揚，樓價出現較似樣的反彈。

市寬顯示反彈質素欠佳

然而，是次反彈跟2003年後的情況頗為不同，市寬尚未重返正值升勢便無以為繼；踏入5月下旬後甚至再度掉頭回落（即創新低屋苑開始多於創新高且前者數字在增加中）。如此不濟的反彈質素（或較長時間市寬指標停留在零水平之下），往往只會出現於熊市周期中，因為只有在熊市階段，創新低屋苑數目會較長時間高於創新高數目。換言之，現時這個市寬除了反映市況積弱外，也曲線確認樓市處於熊市周期的現實。

若從分區屋苑角度看，截至8月27日為止，沒有任何分區屋苑呎價創52周新高；反之，創52周新低的則有12個；有趣的是，大部分（多達9個屋苑）都是來自港島區，且屬於涉及樓價銀碼較大的屋苑，例如灣仔會展中心、跑馬地禮頓山及比華利山等。或多或少反映當前樓市氣氛疲弱，牽涉金額巨的屋苑承接力明顯較弱，即樓價壓力較大。

另一方面，從反映屋苑樓價高於10周平均價比率的中線市寬可見，年初樓市反彈時略為回升到八成以上；不過，踏入3月底，該比率便率先掉頭回落；截至8月27日更反覆下滑至約兩成的水平【圖3】，反映目前有超過八成（逾百個）二手屋苑呎價低於10周移動平均價，同樣證明樓市內部質素積弱。

值得留意的是，觀乎近20年的表現，不難發現當樓價呈較長和較大的調整走勢時，這市寬往往都會下插至一成，甚至更低的位置。因此，未來數星期內，若然這市寬乏力反彈，並續向下探底，意味這輪樓價回調的深度不會淺、調整時間將較長，這亦說明了樓價再度回落，最終跌破去年低位的機會甚高。

料尚有兩成下調空間

由此看來，儘管今年初樓價經歷一輪反彈，惟最新市寬指標改善程度一般，市底積弱，假如中線市寬未能企穩，顯示出這輪回調的深度將較大，甚至整體樓價會跌穿去年底的低位。

那麼，樓市步入熊市後，最終回落至什麼水平呢？純粹參考之前兩次「樓熊」周期，同時以樓價由34個月內高位及歷史高位回落的空間觀察，可見跌幅分別約為三成和五成，以及三成及六成多【圖4】。倘初步以下挫三成樂觀推算，並引用2021年9月歷史高位為起點，意味明年第三季或之前，樓價較現水平還有約兩成的下調空間，相當於官方樓價指數回落至約278.7，大概稍高於2003年至2019年整個牛市升浪的回調黃金比率38.2%支持位（268.4）。湊巧的是，這幅度與近10年香港貨幣基礎（銀根）和M2貨幣供應急速膨脹出現退潮時，推算得出的三成跌幅相若。無論如何，在樓價指數重返34個月線之上前，樓價似乎難有運行。