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2023年9月7日

呂梓毅 沿圖論勢

本輪樓熊遠未見底

正如筆者數月前分析,今年初樓價出現報復性反彈,是受到當時股市回升、樓市深度超賣,以及通關復常的因素促成;惟以逾百個二手屋苑呎價編製而成的樓市市寬指標角度看,反彈似近尾聲(詳見5月18日本欄)。

隨後樓價的走勢果然與預測相距不遠(註:注意差餉物業估價署公布的樓價指數有接近兩個月滯後)。事隔3個多月,讓筆者跟進這些樓市指標最新表現情況,進而探討後市發展。

截至8月底,反映二手樓價表現的中原城市領先指數(下稱「中原指數」)微升約3.3%(差估署數字截至7月底則上升2.6%);不過,升幅已較4月16日高位顯著縮減;若以2021年9月歷史高位計,官方樓價指數迄今有約一成半的跌幅【圖1】(中原指數相若),在在反映樓市仍然積弱。更嚴格而言,香港樓價確認進入了漫長的熊市周期中。

不知是否與基欽經濟短周期循環(Kitchin Cycle)關係,不難發現樓價近半個世紀牛熊周期,可以透過樓價指數的34個月移動平均線劃分;簡言之,若然樓價處於大型牛市(上升)周期,樓價指數走向往往可以保持在34個月線之上運行;反之,進入熊市周期,樓價將持續在34個月線之下波動。事實上,去年2月開始,樓價指數便維持在這條平均線下運行;由於維持時間長達18個月,可以確認樓市進入漫長的熊市。未來一段以年計的時間,樓價料反覆探底,類似1997至2003年的行情般。

那麼,步入熊市後,整體香港(屋苑)樓價最新發展形勢如何?從統計逾百個二手屋苑呎價創一年新高與創新低屋苑數目淨值佔比(創新高新低淨值佔比;10周移動變化)可見,去年底這個指標下滑至-40%以下的水平,反映當時同一時間有接近一半屋苑呎價創52周新低,市況極嚴重超賣【圖2】。故此,今年初配合內地復常和股市上揚,樓價出現較似樣的反彈。

市寬顯示反彈質素欠佳

然而,是次反彈跟2003年後的情況頗為不同,市寬尚未重返正值升勢便無以為繼;踏入5月下旬後甚至再度掉頭回落(即創新低屋苑開始多於創新高且前者數字在增加中)。如此不濟的反彈質素(或較長時間市寬指標停留在零水平之下),往往只會出現於熊市周期中,因為只有在熊市階段,創新低屋苑數目會較長時間高於創新高數目。換言之,現時這個市寬除了反映市況積弱外,也曲線確認樓市處於熊市周期的現實。

若從分區屋苑角度看,截至8月27日為止,沒有任何分區屋苑呎價創52周新高;反之,創52周新低的則有12個;有趣的是,大部分(多達9個屋苑)都是來自港島區,且屬於涉及樓價銀碼較大的屋苑,例如灣仔會展中心、跑馬地禮頓山及比華利山等。或多或少反映當前樓市氣氛疲弱,牽涉金額巨的屋苑承接力明顯較弱,即樓價壓力較大。

另一方面,從反映屋苑樓價高於10周平均價比率的中線市寬可見,年初樓市反彈時略為回升到八成以上;不過,踏入3月底,該比率便率先掉頭回落;截至8月27日更反覆下滑至約兩成的水平【圖3】,反映目前有超過八成(逾百個)二手屋苑呎價低於10周移動平均價,同樣證明樓市內部質素積弱。

值得留意的是,觀乎近20年的表現,不難發現當樓價呈較長和較大的調整走勢時,這市寬往往都會下插至一成,甚至更低的位置。因此,未來數星期內,若然這市寬乏力反彈,並續向下探底,意味這輪樓價回調的深度不會淺、調整時間將較長,這亦說明了樓價再度回落,最終跌破去年低位的機會甚高。

料尚有兩成下調空間

由此看來,儘管今年初樓價經歷一輪反彈,惟最新市寬指標改善程度一般,市底積弱,假如中線市寬未能企穩,顯示出這輪回調的深度將較大,甚至整體樓價會跌穿去年底的低位。

那麼,樓市步入熊市後,最終回落至什麼水平呢?純粹參考之前兩次「樓熊」周期,同時以樓價由34個月內高位及歷史高位回落的空間觀察,可見跌幅分別約為三成和五成,以及三成及六成多【圖4】。倘初步以下挫三成樂觀推算,並引用2021年9月歷史高位為起點,意味明年第三季或之前,樓價較現水平還有約兩成的下調空間,相當於官方樓價指數回落至約278.7,大概稍高於2003年至2019年整個牛市升浪的回調黃金比率38.2%支持位(268.4)。湊巧的是,這幅度與近10年香港貨幣基礎(銀根)和M2貨幣供應急速膨脹出現退潮時,推算得出的三成跌幅相若。無論如何,在樓價指數重返34個月線之上前,樓價似乎難有運行。

信報投資分析研究部

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(編者按:呂梓毅《港股追勢36計──入市必讀重要指標》現已發售)

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