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2023年8月12日
本欄一向強調息口是影響樓價的最重要因素，從需求角度看，當息口上升，每月償還按揭金額增加，令可支配收入減少，對潛在買家而言，雖然金管局再次放寬按揭上限，降低置業首期，但每月供款佔月入比率一直沒有放寬，因此並非所有人都能受惠。
低開吸客 先求量後求價
相信有關政策在可見將來也不會有任何變動，原因是政府要確保銀行體系穩健，放寬按揭最主要是希望能幫助高收入家庭上車或換樓，以及協助早年採用俗稱「呼吸plan」的買家能成功轉按至銀行，避免這些業主因未能負擔高昂息率而集體放售物業，增加樓市沽壓。
供應方面，新樓貨尾增加以及發展商對資金需求與息口的敏感度均會影響銷售策略，發展商開發項目一般會向銀行申請貸款，大型發展商借貸利率大約在H+0.6厘至H+1.2厘，在美國加息周期前的超低利率下，發展商有極強持貨能力，但加息後，以現時1至3個月HIBOR升到4.76厘至5.11厘計算，息口超過5厘，因此發展商開出的首批價單，多以二手市場價推售，甚至以更低價吸引市場注意，先求量，後求價。
近日長實（01113）位於油塘的新盤「親海駅II」就是明顯的例子，首批平均呎價為14997元，創市區新盤開價7年新低，被形容為「市區樓、新界價」。筆者認為要分析項目的性價比，其中一個最直接方法是參考附近樓盤近期的成交呎價，由會德豐發展的Peninsula East項目坐落油塘崇耀街9號，位置正處於親海駅項目旁邊，樓齡7年，共有兩座提供256個單位，今年成交宗數不多，只有3宗，兩宗為中高層約520方呎單位，一宗為中低層482方呎單位，3宗平均成交呎價為15189元。
另一個可以比較的項目則是位於崇信街18號，由五礦地產（00230）發展的蔚藍東岸，項目剛於今年6月入伙，涉及4座合共688戶，位置上與油塘站距離較遠，步程約10分鐘，而親海駅及Peninusla East則僅需7分鐘，蔚藍東岸今年成交宗數達16宗，呎價介乎20570至24700元，親海駅開價確實有頗大折讓，不過亦要留意項目附近的環境。
標指市寬收窄 受制20天線
美股市況方面，截至8月9日收市一周，各行業ETF個別發展，當中能源ETF領漲，升幅達1.3%，科技ETF領跌，幅度達1.3%；20大行業指數各有起跌，當中以電訊業指漲幅最大，達12.7%，硬碟指數跌幅最勁，達8.2%；各類型因子ETF窄幅上落，介乎上升0.1%至下跌1.0%；市寬收窄，紐約交易所股價處於50天及200天線以上的股份比例分別跌至59.0%及62.3%；標普500指數股價處於50天及200天線以上的股份比例分別跌至58.8及65.6%。美國最新CPI增幅稍低於預期，留意標普500指數能否重上20天線。
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