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2023年7月15日
金管局上周五（7日）宣布把1500萬元以下自用住宅物業按揭成數上限調升至七成，1500萬至3000萬元的按揭成數上限調高到六成，3000萬元以上則維持於五成，以上所指的是不用購買按揭保險，直接可由銀行批出的按揭上限。
同日，按揭證券有限公司（HKMC）宣布1000萬元或以下的合資格住宅物業，最高按揭保險成數維持在九成，1000萬至1500萬元最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬元計算的成數（以較高者為準）；1500萬至3000萬元物業，最高按保成數為七成或以按揭貸款上限1200萬元計算的成數（亦以較高者為準），留意涉及HKMC的按揭貸款屬於所謂高成數按揭，即在銀行原本能夠批出的按揭上限，再額外加多一層，理論上對銀行的風險增加，因此會要求按揭申請人支付按揭保險費用。
財爺之前已經「打開口牌」預告會推出措施協助換樓，筆者認為，今次比較受惠的對象是希望購入1500萬至3000萬元之間的物業，而每月收入至少達11萬元的家庭。
協助置業效益更勝換樓
調升銀行按揭及按保成數上限，變相可以用較低的首期買入自住物業，但需要增加每月供款，對於收入較高，實力較強的按揭申請人，所增加的供款仍處於可承受範圍，而銀行在維持壓力測試不變的情形下，向這些較優質的客戶提供按揭貸款，理論上風險也不會因按揭成數上升而增加。
簡單來說，政策是希望高收入但首期相對有限的人士購買中價物業，而財爺指政策協助換樓，筆者則並非完全同意，因為現時本港樓市受制於息口高企，二手成交疏落，而且一手市場搶去不少購買力，二手業主要賣出舊有物業有些難度，特別是樓齡較高或質素相對較差的物業，因此與其說是協助換樓，不如說是幫助高收入人士上車。
對於現時600萬元以下的上車盤，新樓或半新樓的優勢相對舊樓更為明顯（納米樓除外），要真正激活換樓鏈，就要先增加二手舊樓上車盤的流通量，這很難透過政策調整達到，二手難出貨的情況，可要等到美國核心通脹顯著回落，市場氣氛全面改善，才有望扭轉。
通脹急回 美股維持強勢
美股市況方面，截至周三（12日）收市一周，行業ETF普遍造好，當中以能源業ETF漲幅最大，達到3.8%；20大行業指數亦普遍上揚，以石油服務業及金銀指數升幅最勁，達到10.2%及7.1%；各類型因子ETF向上，升幅介乎0.2%至2.3%之間；市寬上升，紐約交易所股價處於50天及200天線以上的股份比例，分別達到79.7%及67.3%；標普500指數股價處於50天及200天線以上的股份比例，分別升至84%及72.6%。核心通脹放緩至低於5%，市場相信數字會繼續回落，7月加息的消息已消化，美股表現維持強勢。
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