樓市爆煲論誇大其辭

中原城市領先指數去年12月低見156.37，及至上周反彈近6.7%，雖然近來氣氛已比去年底改善，但很多人仍相當悲觀，特別是看到二手成交跌至近年新低，並擔心美國聯儲局7月份再加息，其他利淡因素包括人才流失、移民潮持續、供應增加、經濟不穩、外資流走等等更不在話下，因此不少評論依然維持樓市將繼續下行，甚至爆煲大瀉的預測，今次我們就思考一下樓市爆煲的條件。

儲局縱加息港未必跟隨

筆者依然認為影響本港樓市最重要的因素是息口走勢，而利率走向有部分是受到美國左右，如果美國通脹再度失控，聯儲局把利率大幅調升至十厘以上，本港樓市無可避免會爆煲，但出現這種情況的機會有多大？本欄上周已列出美國通脹有較明顯回落的原因，在此不再重複。

簡單來說，就現時掌握的數據，聯儲局頂多只會再加息一兩次，合共約半厘，之後會採取邊走邊看的態度，再加息的空間不大，至於減息就一定沒有那麼快。退後一步想，就算美息加多兩厘，到底香港會否完全跟隨加幅？答案是機會頗微，因為在本港資金依然充裕，雖說外資流走，但仍有中資湧入，而且金管局之前發行大量票據吸收了市場資金，若果釋出，便可以紓緩港息上升壓力。

再退多一步想，就算香港要繼續加息，相信仍有一些招數可以應對，例如將進一步降低壓力測試要求（調整至假設息率上升一厘），又或者延長按揭供款年期，由最多30年增至40年。

回頭講講爆煲指標，筆者觀察差餉物業估價署公布的A類物業租金回報率，對比美國10年期國債孳息息差，若後者高於前者兩厘，意味收租回報遠遠低於無風險利率，現時後者高於前者約一厘，未達危險水平，值得注意的是，租金隨着通關已逐步喘穩，同時，即使美國早前連番加息，國債孳息續大致保持平穩，因此租金回報率減國債孳息的息差可能重新轉為正數。此外，現時買入物業要「鎖三年」以及持有多於一間物業的業主要再買入需繳額外稅項等政策，都有助於避免雪崩式的供應湧現，對樓市起到穩定作用。

美大型科企極度超賣

美股市況方面，截至6月14日收市一周，12大行業除能源及公用事業ETF外全線上揚，當中以科技及必需性消費品ETF表現較佳，升幅達5.5%及4.8%；20大行業指數各有起跌，當中以半導體指數漲得最勁，達7.6%；各類型因子ETF全線向上，升幅介乎1.3%至3.9%；市寬變化不大，紐約交易所股價處於50天及200天線以上的股份比例分別達64.8%及58.0%；標普500指數股價處於50天及200天線以上的股份比例分別漲至62.4%及60.0%。由於美國股市，特別是大型科技股已相當超賣，因此需要整固一段時間，先以20天線作為標指調整目標。

[email protected]

下一篇：	香港股市周五收市統計
上一篇：	汽車再下鄉勿過度憧憬

文章：

— 高占

更多...