2023年5月20日

楊書健 欲言不止

港樓市短期前景視乎經濟信心

香港樓巿自去年底以來，按中原城市領先指數（CCL）計回升了7%，但較2022年初仍然下跌了逾10%，對比新加坡樓巿3年上漲了三成，或者加拿大、澳洲、美國等地於2021年曾經出現一次大型升浪，香港這3年樓巿偏向牛皮，反映資金也許尚在等待機會。

星樓加辣未阻海外買家

新加坡在4月底再次加辣，把買家印花稅進一步提高。外國人買樓現時須繳付樓價六成的買家印花稅，而新加坡公民購買第二個或更多物業，也需要支付三成的印花稅；以公司名義買入單位，則要繳付兩成半的印花稅。

最有趣是新加坡印花稅「加辣」落實之後，仍然有海外買家願意完成交易。據了解，當地有一個樓盤開售賣出了8個豪宅單位，其中4個單位便是由海外買家購入。

當然，香港這兩三年樓巿牛皮，部分原因是之前升得太多。無論是住宅樓價按工資中位數的倍數，還是甲級寫字樓的呎租，香港都長期列入全球最貴的城巿。記得在2018年左右，甚至連排行在中環和港島東後面的九龍東，呎價都比法國巴黎和德國法蘭克福為高。因此，這兩三年其他地方樓價大升，亦是別人在追落後。

港通脹低皆因之前偏貴

這和通脹是同一個道理。在亞洲或歐洲各地旅遊，也許都會發現香港的物價，尤其是餐飲等服務，價錢都不便宜。而且與其他發達經濟體相比，香港服務業工資不算高。香港物流暢通，又沒有進口關稅和銷售稅，食材等實物成本只會比其他地方便宜，所以最後價格較貴，背後還是租金貴作祟。這兩年香港通脹偏低，部分亦是因為之前不便宜，因此升幅較緩慢。

樓巿長期牛皮，社會負擔能力則會逐漸提高。隨着經濟體逐漸增長，加上再緩慢也有1%至2%的通脹率，入息中位數也將慢慢上升。

此外，未來數年科技發展應該圍繞「脫碳」這方面進行，各國在增加投資新能源系統，輸入成本都會大降，變相降低了能源平均成本。另一方面，人工智能等下一波電腦科技，將大幅提升社會整體的效率，令生產力顯著上升。

100年前，科學家或科幻小說作家論及後稀缺經濟，也許都會幻想科技能滿足每一個人的需求，因此變成不再需要金錢的烏托邦。但是現實之中，科技發展帶來的是每幾十年一次某特定行業成本大跌。我們過去20、30年見證了資訊流通令通訊成本大幅下降就是例子，而未來10年、20年，能源也可能會產生類似情況。

稀缺經濟更易受捧

值得留意的是，這種漸進式的後稀缺，只會令剩下來的稀缺經濟更受追捧。一方面是因為新科技可創富，例如近年見到的科技界億萬富豪，又或者新經濟下的新工種，例如KOL；惟另方面舊有財富也會進一步投資稀缺品行業，增加了投資需求。像地產的價值就在於其位置，不論科技如何發展，香港也只有一個山頂、一個中環。個別富豪或行業當然會有潮起潮落，但只要經濟體仍有長期競爭力，這些地段的需求應該仍在。

早前在公開評論之中，有人問及香港樓巿未來幾個月或一兩年的走勢，在乎對經濟的信心，最容易觀察的就是消費信心和股巿短期走勢；如果長期一點，就視乎下一次經濟周期，我們的生產力能否隨科技發展大幅上升了。

作者為安泓投資的投資總監，亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文，與讀者分享投資見解。

 

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