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2023年4月11日
內房股股價年初以來反覆下挫，一個原因是市場仍不太看好今年前景。不過，最新3月份售樓數據反映情況正在好轉，其中大型房企表現較佳，在當前「有大食大」的選股原則下，中國海外（00688）可看高一線，不妨趁低收集。
筆者今年2月下旬談過內房股，當時提到由於中央力谷，加上實際住屋需求，內地樓市中長線前景不會太差；至於小陽春何時到來，則仍須觀察多幾個月才較清晰。日前國家稅務總局局長王軍表示，住房消費呈現回暖跡象，今年首兩個月房地產業銷售收入由負轉正，按年增長2.3%，較去年全年加快19.5個百分點；單計3月份增速進一步提高，銷售收入按年升17.9%。事實上，大型內房3月份銷售繼續改善，以國企內房中海外為例，今年首3個月累計合約物業銷售金額約835.98億元（人民幣．下同），相應的累計已售樓面面積約426.34萬方米，分別按年增長73.2%及70.1%。
復甦勢頭佳 跑贏碧桂園
單看中海外3月表現，銷售金額回升至去年6月的水平，約429.87億元，按年飆89.7%，按月多56.7%；已售樓面面積按年大漲88.4%，按月上揚37.8%，達到205.88萬方米，是自2021年12月以來首次突破200萬方米大關。3月每方米銷售額達20879元，是去年10月以來再次重越兩萬元水平，反映價量齊升，復甦勢頭明顯。
上述成績與藍籌民企內房碧桂園（02007）作比較，更見高下。碧桂園3月歸屬股東權益的合同銷售額約250.1億元，按年跌16.94%，按月微漲0.64%；期內合同銷售建築面積約302萬方米，按年減21.96%，按月挫8.76%。雖然碧桂園復甦動力較弱，但仍有亮點，就是3月份每方米銷售額止跌回升，達8281元，按年反彈10.31%，按月揚6.44%。
雖然內房銷售有好轉跡象，但市場傾向審慎。評級機構穆迪指出，上月境內債券發行放緩，加上境外債券市場活動仍然不振，銷售亦普遍疲弱，相信財力較弱的內房商將繼續面臨較高的再融資風險。
摩根大通近日亦提到，年初至今市場對內房的信心仍較低，內房良好的銷售表現並未有持續推高股價；儘管行業基本面沒有惡化，但政策大幅放寬的可能性愈來愈低，相信今年第二季沒有明顯的催化劑，預計只會保持區間波動，繼續跑輸MSCI中國指數。摩通相信，要待內地新開工量顯著回升、寬鬆政策轉強及銷售額增長跑贏較過去3年平均水平，行業才會「跑贏大市」。內房股中，中海外是首選股之一；而對於陷入困境的內房股，該行則保持審慎態度。
中海外去年股東應佔盈利232.65億元，按年跌42.06%，每股盈利2.13元；末期息每股40港仙，連同中期息40港仙，全年合共派息80港仙，按年挫33.88%。中海外現價往績市盈率9.4倍，股息率4厘。該股股價自今年2月起便在19至21港元間上落，假期前收報20港元，對比摩通目標價26港元有30%上行空間。
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