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2023年4月11日

彼得 股事記

售樓價量齊揚 中海外脫谷底

內房股股價年初以來反覆下挫,一個原因是市場仍不太看好今年前景。不過,最新3月份售樓數據反映情況正在好轉,其中大型房企表現較佳,在當前「有大食大」的選股原則下,中國海外(00688)可看高一線,不妨趁低收集。

筆者今年2月下旬談過內房股,當時提到由於中央力谷,加上實際住屋需求,內地樓市中長線前景不會太差;至於小陽春何時到來,則仍須觀察多幾個月才較清晰。日前國家稅務總局局長王軍表示,住房消費呈現回暖跡象,今年首兩個月房地產業銷售收入由負轉正,按年增長2.3%,較去年全年加快19.5個百分點;單計3月份增速進一步提高,銷售收入按年升17.9%。事實上,大型內房3月份銷售繼續改善,以國企內房中海外為例,今年首3個月累計合約物業銷售金額約835.98億元(人民幣.下同),相應的累計已售樓面面積約426.34萬方米,分別按年增長73.2%及70.1%。

復甦勢頭佳 跑贏碧桂園

單看中海外3月表現,銷售金額回升至去年6月的水平,約429.87億元,按年飆89.7%,按月多56.7%;已售樓面面積按年大漲88.4%,按月上揚37.8%,達到205.88萬方米,是自2021年12月以來首次突破200萬方米大關。3月每方米銷售額達20879元,是去年10月以來再次重越兩萬元水平,反映價量齊升,復甦勢頭明顯。

上述成績與藍籌民企內房碧桂園(02007)作比較,更見高下。碧桂園3月歸屬股東權益的合同銷售額約250.1億元,按年跌16.94%,按月微漲0.64%;期內合同銷售建築面積約302萬方米,按年減21.96%,按月挫8.76%。雖然碧桂園復甦動力較弱,但仍有亮點,就是3月份每方米銷售額止跌回升,達8281元,按年反彈10.31%,按月揚6.44%。

雖然內房銷售有好轉跡象,但市場傾向審慎。評級機構穆迪指出,上月境內債券發行放緩,加上境外債券市場活動仍然不振,銷售亦普遍疲弱,相信財力較弱的內房商將繼續面臨較高的再融資風險。

摩根大通近日亦提到,年初至今市場對內房的信心仍較低,內房良好的銷售表現並未有持續推高股價;儘管行業基本面沒有惡化,但政策大幅放寬的可能性愈來愈低,相信今年第二季沒有明顯的催化劑,預計只會保持區間波動,繼續跑輸MSCI中國指數。摩通相信,要待內地新開工量顯著回升、寬鬆政策轉強及銷售額增長跑贏較過去3年平均水平,行業才會「跑贏大市」。內房股中,中海外是首選股之一;而對於陷入困境的內房股,該行則保持審慎態度。

中海外去年股東應佔盈利232.65億元,按年跌42.06%,每股盈利2.13元;末期息每股40港仙,連同中期息40港仙,全年合共派息80港仙,按年挫33.88%。中海外現價往績市盈率9.4倍,股息率4厘。該股股價自今年2月起便在19至21港元間上落,假期前收報20港元,對比摩通目標價26港元有30%上行空間。

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