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2023年2月27日

高仁 財圈識真假

揭領展供股底蘊

各位「巴打」,農曆新年有派利是的傳統習俗,高仁既是晚輩又是長輩,一方面可以𢭃利是,另一方面則要派利是,最終結果可能都是「嘔突」!「高仁指點」話你知,投資者買入房地產投資信託基金(REITs),往往是長期持有為收息,領展(00823)最近卻宣布世紀供股計劃,意味近幾年的股息收入或要「回吐」,本文將揭開領展供股的底蘊。

REITs是以信託方式組成的集體投資計劃,主要投資於本港或海外的房地產項目(佔資產總值最少75%),例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓等,以向持有人提供來自房地產租金收入的回報,每年度除稅後淨收入不少於90%的金額分派作為股息,故此REITs的股息率相當吸引。

領展既有錢賺亦派高息,不少投資者都長揸收息,但上市17年以來首度供股,是港股過去13年來最大金額的供股行動,令市場感到相當錯愕。領展建議以全面包銷方式「5供1」供股,每個基金單位供股價44.2元,較宣布供股前收市價62.8元折讓29.6%,較理論除權價59.7元折讓26%,集資額約188億元。

供股集資所得款項淨額之中,約40%至50%將用於償還今年到期總額約70億至80億元現有銀行貸款,以及往後到期約10億至20億元循環銀行貸款;其餘部分將用作一般營運資本,探索未來投資機遇,尤其專注亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊,但目前沒有指定的任何具體投資,可能會暫作存款及短線投資。

領展始終是本港REITs的龍頭股,是次抽水也要做得較為得體,一是以設有供股權買賣的供股(rights issue)方式集資,而非沒有供股權買賣的公開發售(open offer),基金單位持有人即使不想供股,也可把供股權出售;二是「5供1」的供股比例相對較細,持有人供股也比較容易接受;三是領展每手買賣單位為100個基金單位,若果持有5手倍數的基金單位去跟供,就可以免卻碎股的煩惱。

不斷舉債收購 融資成本飆

歸根究柢,領展是次需要供股大規模集資,相信與其過去不斷舉債併購有關,包括斥資33億元與加拿大退休基金Oxford Properties合資擁有5個澳洲辦公室項目、58億元收購柴灣及紅磡兩幢停車場大廈、11億元收購3個長三角物流資產、125億元購入新加坡兩個商場,以及逾7億元投得安達臣道首幅商業地,成功把版圖由中港市場擴展至全球。

但在全球主要央行加息周期之下,領展發債融資產生的利息開支大幅增加,截至去年9月底上半年度已按年飆升逾六成。即使現時美息可能快將見頂,但預計息口仍會處於高位一段時間,領展若繼續透過舉債發展,融資成本只會不斷上升。

根據《房地產投資信託基金守則》,REITs現時借款上限不得超過計劃資產總值的50%,領展去年底公布收購新加坡物業之後,預計負債比率會由23.2%增至27.1%。管理層曾透露,若負債比率升越30%,信貸評級可能會被下調;一旦投資物業估值下跌,將會導致負債比率上漲,領展或被推到降級邊緣。供股可壯大資本基礎,其淨負債比率減至低於20%,有助紓緩降級的憂慮。

此外,領展預視到加息周期及利率正常化時代,未來一兩年房地產項目的資產價值會重新定價,預期將帶來不少投資機會。正值落實「領展3.0願景」多元化發展,需要有更好的資本基礎,供股集資可充實財務優勢,以便捕捉市場機會。

對於領展持有人「巴打」而言,現時可以有4種不同選項,包括接納全部或部分供股、出售供股權套現、申請額外供股,或者放棄供股,建議可因應個人財務狀況作出選擇。

本欄逢周一刊出

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