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2022年10月5日

徐家健 經濟3.0

住宅物業印花稅之惡

《施政報告》公布前,新民黨、自由黨、經民聯三大政黨建議外來專才置業「減辣」。減住宅物業印花稅,三大政黨可謂後知後覺,而且只讓外來專才受惠驟耳聽來有點政治不正確。政治正確的說法是,作為國際城市,住宅物業印花稅應該不分你我,稅率更應該愈低愈好。

這個政治正確兼經濟正確的建議,我早在2013年已提出過。在〈財政預算的維穩和基金〉一文,我首次質疑:「既然印花稅是曾司長估錯數的罪魁禍首,香港政府近年又庫房水浸,我們真的有需要抽印花稅嗎?歷史上,印花稅的存在是由於買賣交易容易監察,於是成了政府增加收入的方便之門。但這個行政成本低的誘因,在現代社會已不再重要。經濟學上,印花稅只會增加買樓的成本和減低賣樓的收入,後果是減少交易而增加資源錯配的可能。」

9年前的一個大膽建議,取消印花稅穩定政府收入,亦可以保證樓房會落在最適當的業主手上。然而,如何量化印花稅導致資源錯配的可能?樓房因印花稅而落在不適當的業主手上的社會成本又有多高?我當時沒有提供準確答案。

9年之後,英國宣布減住宅物業印花稅,而宣布減稅當日我剛好路過倫敦,跟一位英國名牌大學經濟學教授朋友討論英國樓市。這位教授朋友除了熟知英國樓市有明顯淡旺兩季的周期,最近還研究住宅物業交易稅的影響。這篇名為To Own or to Rent? The Effects of Transaction Taxes on Housing Markets的學術論文,正好為我9年前的結論提供了更準確的答案:

Using sales and leasing data, this paper finds three novel effects of a higher property transaction tax: higher buy-to-rent transactions alongside lower buy-to-own transactions, despite both being taxed; lower sales-to-leases and price-to-rent ratios; and longer time-on-the-market. This paper explains these facts by developing a search model with entry of investors and households who decide to own or rent. The transaction tax increases the demand for rental properties, which reduces the homeownership rate and homeowners' mobility. The deadweight loss from the tax is large at 79% of revenue, with 40% of this due to the decision to own or to rent.

製造社會浪費

首先,住宅物業交易稅或印花稅,增加了買樓收租的市場交易,同時減少了買樓自住的市場交易。另外,售與租的比例和售價與租金的比例同時下跌,而樓盤放售的時間亦因加稅而變得更長。住宅物業交易稅的市場效果是,增加了租樓的需求,物業自住率和物業自住的流動率因此相應下降。分析過加拿大多倫多2006至2018年的樓市,住宅物業交易稅上調造成近八成稅收的社會浪費,當中四成的浪費是由買轉租所致。

不要誤會,我並非主張自由市場上每人居者有其屋,我只是指出住宅物業交易稅或印花稅往往帶來龐大的市場扭曲。三大政黨建議「減辣」,我沒有理由反對。

美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員

www.facebook.com/economics3.0

 

(編者按:徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售)

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