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2022年9月29日

畢老林 投資者日記

「沽神」實話實說對美港樓市啟示

9月28日,周三。聯儲局加息沒完沒了,環球央行亦步亦趨,本港銀行終於趕上大潮,相繼於上周四調高最優惠利率(P)。就在香港四年來首次加P翌日,金管局宣布放寬按揭壓力測試情景,由按息加3厘降至加2厘。該局發言人指出,放寬壓測是考慮到目前的利率環境和按息走勢,以及按揭利率長期平均水平,因應銀行風險管理所需變化而作的決定,與逆周期宏觀審慎監管措施無關。

所謂逆周期,精髓在於好景時防止過熱,逆境中給予支持,但作為監管機構,金管局首要職責乃確保銀行妥善管理業務風險,即使有意降低置業人士上車門檻,亦不會直認「減辣」,盡可能低調處理樓市已進入下行軌道的事實。

逆周期vs落雨收傘

金管局一方面勸喻市民審慎管理加息風險,另一方面卻下調壓力測試的利率假設,讓更多人得以符合置業資格,豈非自相矛盾?然而,換個角度看,樓市疲弱對銀行資產質素可能構成負面影響,再考慮到房地產轉淡對整體經濟產生的連鎖效應,放寬壓測便變成因時制宜,扶持樓市與穩定金融體系並無衝突。

有趣的是,英倫銀行鑑於宏觀環境大變,重新引入早前因疫情及俄烏戰爭而暫停的年度周期性情況(ACS)假設,相關細節包括銀行如何應對英國經濟萎縮5%、失業率倍升至8.5%,以及住宅樓價暴瀉31%等,並在今年的壓力測試中基本假定英國利率明年初急升至6厘水平。

英倫銀行壓測針對的是金融機構自身營運,考驗銀行在極惡劣情景下對抗危機的能力,並非單純測試樓按供款人有多大空間承受風險。不過,凡事最重要是求取平衡,一味往壞處着眼,銀行很易落雨收傘,增加悲情自我實現的可能。

這當然不等於否定金融市場處境艱難,單憑「良好意願」便可改變弱勢,惟造淡遠比唱淡難,否則今年只要順勢而行,好多人發咗達矣。有些淡友任何時候都「熊太爺」上身,如GMO創辦人格蘭瑟姆(Jeremy Grantham),錯十年冇相干,中一次「翻本」有凸,足以讓此輩自覺天下無敵。然而,不是所有人都像他那樣,壞鬧鐘一天響兩次,真金白銀押重注,哪容下巴輕輕?正因如此,有「沽神」之稱的對沖天王保爾森(John Paulson)近日關於美國樓市的評論,值得格外留神。

造淡樓市不值博

眾所周知,保爾森於2008年金融海嘯一戰成名,藉造淡按揭抵押證券狠賺200億美元,近年也許光芒不再,但美國按息逼近7厘,樓市盛極而衰勢頭明顯,我敢打賭,此君若有意重溫舊夢,趁世界大亂炮製一齣Big Short 2.0,無數有銀士必爭相落疊,集資出擊易如反掌。

從哪方面看,「沽神」都具備誘因唱淡樓市,可是他卻選擇反其道而行,接受訪問時實話實說,不論樓按負債人的信貸質素抑或銀行資本水平,今天跟2006/07年次按當道時期天差地遠,金融體系較十多年前穩健,造淡樓市相關資產並不值博。

外圍風高浪急削弱置業信心,利率上升加重供樓負擔,人的心態就是這樣,升時慌死執輸,跌時害怕買貴,環球收水潮愈演愈烈,資金不僅從股、債、金市流走,樓市也難獨善其身,即使純為自住,入市與否都得想清想楚,其他地方如此,香港自不例外。

崩盤不易重演

保爾森對美國房地產的意見,有點像本港樓市由用家主導,九七慘況不易重演,若出於別人之口,多半會被視作盲目樂觀,由「沽神」道出,卻別具說服力。說到底,不論次按還是九七,禍根離不開濫貸、投機、高槓桿,香港樓市下行周期縱已形成,沒有潮水般的forced sales,崩盤便不會那麼容易發生。

 

(編者按:畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售)

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