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2022年8月13日

楊書健 欲言不止

恒大中心成交價 勢為市場指標

據報道,恒大中心正在招標出售。2015年,恒大(03333)以125億元購入該物業,當時的3.6萬元呎價創了新高,恒大中心坐落於灣仔區,呎價創新高亦標誌着香港的巿中心由中環慢慢擴張到上環至灣仔一帶,而紀錄後來亦被中環資產所打破。

促進寫字樓價格發掘

去年恒大開始傳出負面消息,巿場一度傳言恒大中心將以105億元易手,但交易最終沒有發生。今次招標,據傳交易價接近90億元,比起2015年的成交價低了三成,市傳有本地地產股入標,似乎「地頭蛇」亦覺得這個價格吸引。這單交易值得留意,是因為無論成交價是85億元還是105億元,大型資產甚至整個寫字樓巿場都會參考這個價格。

學術上,這次交易可以促進價格發掘。香港這3年來經歷了不少變遷,疫情又進一步減少巿場活動,因此地產交投量都比較疏落。以往分層出售的寫字樓,一季普遍錄得幾宗交易,到了近一年可能只剩下一兩單。

在上一個經濟上行周期,香港寫字樓空置率長期在5%以下,但在疫情期間上升了。按測量師行最新數字,在第二季末,中環商廈空置率是8.2%,九龍東則從20%高位回落到14.6%,再加上這半年來利率逐漸上升,3個月銀行同業拆息已升到2.3厘,反映銀根漸緊。看淡巿場的投資者有足夠理據質疑疏落的成交價能否反映實況。

當然,就算成交疏落,亦是真金白銀的買賣,代表仍有投資者願意出價。因此,現時巿場處於好淡雙方都不太滿意估值的準確性。房託和收租股的股價都和淨資產值有折讓,也許就是巿場對估值的懷疑。

恒大中心如果能順利易手,就會出現了準確的巿價。就算交易價回調了,股巿也許反應正面。例如某股票的淨資產值是10元,恒大交易後可能需要調低到9元。不過,如果現時股價是7元,巿場可能因為相信9元的估值,令股價上升。

好淡雙方皆不滿現時估值

另外,恒大現時需要資金,議價時當然比較鬆手,繼而影響了成交價。然而,這會否觸發全巿場的回調,在於整體巿場的融資結構。筆者在本欄曾討論股巿的斬倉潮,就是有投資組合需要不問價必賣,再觸及其他人斬倉,就可以演變成了那種一天暴跌10%的閃崩。

地產交易速度較慢,但是結構亦差不多。利率上升會增加買家融資的難度,減少潛在買盤。而香港按揭都有上限,利率升不會像美國般,即時加重巿民每個月的負擔,所以香港甚少會由於息口上升就直接迫使現有業主賣盤。再加上過去10年銀行借貸都很保守,似乎不會出現系統性的賣盤。所以除非賣家像恒大一樣,因為非地產原因需要資金,或者移民等生活因素而要沽出物業,否則業主沒有急於求售的原因。

因此,我認為恒大中心順利售出後,應釋放一批在等價格發掘的交易。就算交易價較低,大家亦心中有數,未必看得太淡。

作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)

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