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2022年5月28日

楊書健 欲言不止

居家工作安排 影響都巿規劃

記得兩年前歐美首次因為新冠炎情而封城,本欄就曾討論居家工作或會變成疫後常態。上周《經濟學人》報道,雖然英國停止了封城差不多一年,但是各類交通工具的使用量仍然比疫情前大幅減少,例如倫敦地鐵在平日繁忙時間的乘客比起疫情時跌了三成;但是在周末,地鐵的使用量只微挫了5%,加上當地失業率早就回到疫情前水平,引證了不少工作都不再需要到巿中心通勤,居家工作已經「落地生根」。

兩年前討論居家工作,筆者認為隨着第一波資訊革命完成,互聯網和雲計算等資訊基建在過去10年逐漸成熟,居家工作就已經是逐漸流行。在2015年,部分歐洲國家如荷蘭有兩成工作人口可以「每月數次」在家工作。

在2019年,美國的民調發現,亦有約兩成的非政府白領員工可以在家工作,當中又以工資愈高的員工在家工作的比率愈高。當時筆者寫過,疫情迫使全民居家工作之後,能否居家工作將成為僱傭關係中的考慮條件。

最近我就聽到有跨國企業的港區行政總裁,本來在去年底承諾了員工在疫情過後,仍然可以3天在辦公室,另外兩天在家裏工作,但後來總部派來了新行政總裁,「新官上任三把火」,改變策略圖要求員工在疫情後每天回辦公室。但經員工幾番爭取,到最後還是再改回3天在辦公室、兩天居家的分配。

交通量出現明顯變化

另外,有朋友最近招聘新員工,面試之後最滿意的3位應徵者都有詢問公司的居家工作安排。雖然最後都能順利聘用最滿意的一位,但是朋友亦留意到3位應徵者聽到沒有這類安排之後,都有點失望。所以,他才會在我們的群組詢問,看看其他企業會否正式安排制度,以免中層主管變成了磨心。

《經濟學人》報道的數據就說明了,居家工作在部分地方也許亦會變成常態,繼而左右了整個都巿規劃。首先當然是交通運輸,在疫情之中,大眾運輸企業普遍都有政府補貼,也許財政仍有盈餘。但是如果平日通勤量減少三分之一變成常態,不少運輸系統的收入大減,就會影響長期財政健康。不過,外國不少大眾運輸系統都靠政府補貼,因此若政府規劃趕不上時代,就會變成政府的財政負擔。

另一方面,雖然向巿中心的通勤量大跌,但是從一個巿郊到另一個巿郊的交通量卻有所增長。以香港類比,就有如由屯門到中環的通勤量下跌,但屯門到大埔的交通量卻上升。這部分可能是居家工作之下,拜訪客戶或其他夥伴卻不會消失。因此,屯門人減少了到中環,卻仍需要見大埔的客戶。

因此,《經濟學人》另一個倡議是,政府要留意如何增加巿郊到巿郊的交通連接。當然,顧及了使用量和距離,這不一定是新的鐵路,但是例如重組巴士路線等「軟動作」,也許更能服務新的工作模式。

運輸策略左右投資價值

地產投資之中,有一招是基建投資。基建首先增加了小區對外的連接度,而且往往在當中亦有各種美化工程,所以吸引力增加,自然令樓價上升。巿中心地產有溢價,就是因為會獲得政府首先關注。但是如果下一波政府運輸策略集中在巿郊,那反而是受惠小區更有投資價值了。

作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)

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