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2022年4月7日

畢老林 投資者日記

樓市泡沫的集體回憶

4月6日,周三。老畢早兩日講美國樓市,提及聯儲局理事沃勒(Christopher Waller)踏破鐵鞋也找不着「筍盤」,深深慨嘆房價貴置業難。沃勒在公開市場委員會(FOMC)擁投票權,乃少數有力左右利率決策的關鍵人物之一,突然自爆想買樓,難保敏感之輩不會諗錯隔籬。

話口未完,獲提名出任聯儲局副主席的另一位理事布雷納德(Lael Brainard)隔晚明言最快5月開始迅速縮減資產負債表,美國十年期債息應聲突破2.6厘。聯儲局下月縮表一點不奇,「迅速」一詞卻嚇窒許多人,當然包括對沃勒買樓有着不必要聯想的敏感之士。

落筆打三更

說到在下自己那筆,眼見美國債市首季災情慘重,經濟衰退講吓講吓又漸成眾人之憂,計落條數,博長息次季回調(債價反彈)諗得過。然而,聽布雷納德口吻,決策者已由當初低估通脹變成一個比一個「騰雞」,講加息收水總要多幾錢肉緊,慌死市場覺得聯儲局遏通脹決心不足。第二季雖然有排未完,但老畢判斷次季長息回落博得過,至少第一回合先捱一巴,落筆打三更自然不是味兒。

本來不想在美國樓市上多費筆墨,惟疫後兩年當地樓價升勢不尋常,連聯儲局高層都呻置業艱難,不少人拿眼前境況跟十多年前美國樓市泡沫相提並論,正常不過。

單看樓價對入息、租金比率等指標,兩個時期異常相似,可是不妨回望本港,打工仔不吃不喝多少年才買得起一個蝸居之類的比喻,媒體早就用到爛。香港每年都在國際調查機構Demographia的全球最難負擔樓市排行榜高踞首位,今年已是「十二連冠」,樓價對入息比率從上一份報告的20.7升至23.2。然而,即使樓價超出市民負擔能力愈來愈遠,坊間亦經常出現樓市像1997年一樣崩瀉的預言,但情況不同就不能直接比較,樓價雖仍有可能因種種原因大跌,卻談不上「九七重演」。

今時焉同往日

政府辣招趕絕炒家、有錢人買樓根本不用做按揭、靠份糧過活的一群工資永遠追不上樓價,「不吃不喝」這個爛gag令萬千港人欲哭無淚,反映的是貧富兩極,本質上已成為一個inequality of home ownership的問題,跟當年的樓市泡沫並非同一回事。

美國人之所以一見樓市火熱便想起次按風暴,情況就如「九七」之於我輩,集體回憶永難磨滅。可是,除了前文提及的美國千禧世代剛性需求、金融海嘯後房屋供應長期偏低、利率差距,以至在家工作等疫後新趨勢外,當年銀行放貸全無準則,按揭逢人皆批,結果釀成大禍累及全球。美國樓市近一兩年升勢或可用「不健康」來形容,惟說到借貸標準,今時焉同往日?

真的要比較,今天的美國樓市與上世紀七十年代末、八十年代初倒有七八分相像。從人口結構來看,嬰兒潮世代當時剛步入適婚年齡,就像今天的千禧世代,首次置業需求殷切。更巧合的是,七十年代通脹本已高企,1979年的第二次石油禁運及翌年爆發的兩伊戰爭刺激油價飛漲,「鷹王」伏爾克(Paul Volcker)執掌聯儲局後重手加息對抗通脹,按揭利率隨之急升。再看今日,鮑威爾領導下的聯儲局面臨相似情景,頻密加息迅速縮表事在必行,30年期按息升穿4厘不久,5厘恐已在望。

大家應該很有興趣知道,上世紀七十年代末、八十年代初美國樓市好抑或醜。從【圖】可見,Case-Shiller全國樓價指數經通脹調整後於1979年見頂(紅色箭嘴所示),隨後三年累跌11%。必須一提,房屋的名義(nominal)價格期內錄得輕微升幅,只是遠不如通脹跑得快,「磚頭」的實質價值遭蠶食而已。

樓災不易發生

作為參考,次按爆煲後美國樓價實質(real)跌幅最多達36%,其時斷供收樓一發不可收拾,銀主盤如潮水般湧現,這點跟香港當年反而很相似。說到底,次按就是濫貸、高槓桿和投機惹出來的禍,沒有distressed sales,樓災就不容易發生。

 

(編者按:畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售)

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