2021年11月11日
講起投資,很多人會想到股票、定息產品,但其實機構投資者會把不少資產配置於房地產(Real estate)等另類投資工具(Alternative investments)。這資產類別規模龐大,估計達57萬億美元 ,當中包括私人和已上市的房地產,亦有直接投資實體物業以及通過不同結構形式運作的投資工具。
運用上市REIT(房託基金)等工具,投資者可從中賺取穩定收益及增長,同時可享流動性、較低波動的優點,而且REIT和房地產公司擁有多項而非單一物業,能夠分散風險,因此有關工具廣受機構投資者青睞。
此外,房地產的物業種類多樣,除為人熟知的辦公室、零售、工業樓宇外,訊號塔、數據中心、貨倉、醫療等類別亦在冒起中,投資者可按市場環境選擇適當類別,例如經歷新冠肺炎疫情重創後,商用項目的表現正逐步回升;數據中心、物流等物業需求殷切。
另有數據顯示,可持續發展情況較佳的物業不單運作成本較低,聲譽相對更好,因而能提高資產價值、出租率和租金,增加投資回報。
房地產可持續發展表現會影響收益,而目前業內仍有不少環保問題尚待解決。
物業由建造以至運作,都會消耗大量能源及其他資源。根據聯合國環境規劃署資料,房地產業每年的溫室氣體排放量約佔全球三成,耗用世界能源約四成。
環保情況欠佳將對投資者造成重大監管風險,多地政府已對建築物定下環保標準,對不符要求的樓宇設限,例如英國禁止出租能源表現認證評級為F或G的商住物業;新加坡現時規定新建物業必須取得環保認證,並逐步把須領認證的範圍擴大至已落成物業。
因此,判別具有良好可持續發展成績的REIT和房地產企業,對投資者而言確屬必要。
辨別優劣 助資金流入
過往,上市REIT和房地產公司一直缺乏衡量可持續發展表現的方法,原因主要在於相關資料披露不足,而且物業環保認證計劃數量繁多,涵蓋範圍各不相同,故難以作整體衡量準則。
富時EPRA Nareit指數(FTSE EPRA Nareit Index)是全球領先的上市房地產指數,以此為基準的資產達3410億美元之多;近年更推出綠色版本富時EPRA Nareit綠色指數系列(FTSE EPRA Nareit Green Indexes),為投資者辨別房地產業的可持續發展表現優劣,讓他們能可靠地衡量氣候風險,促進資金流向綠色經濟。
有別於其他指數,富時EPRA Nareit綠色指數系列並不從成份股的整個物業組合着手,而是以全面客觀的數據逐項評估物業,先運用地理位置數據庫GeoPhy的龐大資料,把超過73000項物業中10億平方米的樓面面積與環保認證數據配對,再按地點、樓齡、類型、規模、水電供應等多重資料計算效能,然後才於物業組合層面綜合各項建築物數據,詳細列出成份股經合資格環保認證的面積比例、每平方米平均估計耗能及溫室氣體排放量,方法貫徹一致,達致可準確衡量物業組合的氣候風險。
謀求回報 兼顧環保發展
富時EPRA Nareit綠色指數系列更採用「比重側重」法,提高可持續發展成績較好的物業組合比重,令指數具有着重氣候因素及可持續發展的特點;在調整比重後,各指數經合資格環保認證的面積比例較原先增加44%至63%,每一美元收入的碳排放量減少22%至40%,而一年回報亦高出約1%。
港人一向對投資房地產業情有獨鍾,香港機構投資者亦不例外,將資產配置於全球眾多REIT,當中不少以富時指數為基準。中國內地投資者對本地及全球房地產業的投入規模龐大。雖然強積金現時不設行業基金,但富時強積金香港指數中,逾8%屬房地產業。
第26屆聯合國氣候變化大會(COP26)正在舉行,大型退休金等全球投資者繼續以氣候變化為重要準則。於房地產這潛力雄厚的資產類別上,富時EPRA Nareit綠色指數系列可助投資者作出知情決定,於謀求回報時兼顧環保及氣候風險,促進綠色經濟發展。
作者為富時羅素資產擁有者機構主管(北亞區)
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