2021年11月11日

鄧慈竹 「可持續」藏富

房產綠色指數衡量氣候風險

講起投資，很多人會想到股票、定息產品，但其實機構投資者會把不少資產配置於房地產（Real estate）等另類投資工具（Alternative investments）。這資產類別規模龐大，估計達57萬億美元 ，當中包括私人和已上市的房地產，亦有直接投資實體物業以及通過不同結構形式運作的投資工具。

運用上市REIT（房託基金）等工具，投資者可從中賺取穩定收益及增長，同時可享流動性、較低波動的優點，而且REIT和房地產公司擁有多項而非單一物業，能夠分散風險，因此有關工具廣受機構投資者青睞。

此外，房地產的物業種類多樣，除為人熟知的辦公室、零售、工業樓宇外，訊號塔、數據中心、貨倉、醫療等類別亦在冒起中，投資者可按市場環境選擇適當類別，例如經歷新冠肺炎疫情重創後，商用項目的表現正逐步回升；數據中心、物流等物業需求殷切。

另有數據顯示，可持續發展情況較佳的物業不單運作成本較低，聲譽相對更好，因而能提高資產價值、出租率和租金，增加投資回報。

房地產可持續發展表現會影響收益，而目前業內仍有不少環保問題尚待解決。

物業由建造以至運作，都會消耗大量能源及其他資源。根據聯合國環境規劃署資料，房地產業每年的溫室氣體排放量約佔全球三成，耗用世界能源約四成。

環保情況欠佳將對投資者造成重大監管風險，多地政府已對建築物定下環保標準，對不符要求的樓宇設限，例如英國禁止出租能源表現認證評級為F或G的商住物業；新加坡現時規定新建物業必須取得環保認證，並逐步把須領認證的範圍擴大至已落成物業。

因此，判別具有良好可持續發展成績的REIT和房地產企業，對投資者而言確屬必要。

辨別優劣 助資金流入

過往，上市REIT和房地產公司一直缺乏衡量可持續發展表現的方法，原因主要在於相關資料披露不足，而且物業環保認證計劃數量繁多，涵蓋範圍各不相同，故難以作整體衡量準則。

富時EPRA Nareit指數（FTSE EPRA Nareit Index）是全球領先的上市房地產指數，以此為基準的資產達3410億美元之多；近年更推出綠色版本富時EPRA Nareit綠色指數系列（FTSE EPRA Nareit Green Indexes），為投資者辨別房地產業的可持續發展表現優劣，讓他們能可靠地衡量氣候風險，促進資金流向綠色經濟。

有別於其他指數，富時EPRA Nareit綠色指數系列並不從成份股的整個物業組合着手，而是以全面客觀的數據逐項評估物業，先運用地理位置數據庫GeoPhy的龐大資料，把超過73000項物業中10億平方米的樓面面積與環保認證數據配對，再按地點、樓齡、類型、規模、水電供應等多重資料計算效能，然後才於物業組合層面綜合各項建築物數據，詳細列出成份股經合資格環保認證的面積比例、每平方米平均估計耗能及溫室氣體排放量，方法貫徹一致，達致可準確衡量物業組合的氣候風險。

謀求回報 兼顧環保發展

富時EPRA Nareit綠色指數系列更採用「比重側重」法，提高可持續發展成績較好的物業組合比重，令指數具有着重氣候因素及可持續發展的特點；在調整比重後，各指數經合資格環保認證的面積比例較原先增加44%至63%，每一美元收入的碳排放量減少22%至40%，而一年回報亦高出約1%。

港人一向對投資房地產業情有獨鍾，香港機構投資者亦不例外，將資產配置於全球眾多REIT，當中不少以富時指數為基準。中國內地投資者對本地及全球房地產業的投入規模龐大。雖然強積金現時不設行業基金，但富時強積金香港指數中，逾8%屬房地產業。

第26屆聯合國氣候變化大會（COP26）正在舉行，大型退休金等全球投資者繼續以氣候變化為重要準則。於房地產這潛力雄厚的資產類別上，富時EPRA Nareit綠色指數系列可助投資者作出知情決定，於謀求回報時兼顧環保及氣候風險，促進綠色經濟發展。

作者為富時羅素資產擁有者機構主管（北亞區）

 

下一篇：	滬深港通上日成交統計
上一篇：	山東精密重整架構見成效