港甲級商廈市場新風景

太古地產（01972）月初公布最新營運數據，雖然金鐘寫字樓的租賃率微挫3個百分點，由98%跌至95%，但同期租約到期續租的新租金仍錄得2%增長；太古坊租賃率微跌2個百分點，至98%，惟續租的租金則上升12%。港島東中心及太古坊一座兩幢較新的項目更維持100%租賃率和錄得11%租金升幅。

WFH改變核心區需求

數周前我在本欄報告過，2020年全港甲級寫字樓的租金下跌5%，但是同期中環卻急挫多達兩成。這兩組數據說明，在疫情之下，現時寫字樓巿場只是中環、金鐘較弱，港島東及九龍東其實並未受到太大影響。中環寫字樓租金仍是全球最高，在2018年的高峰期，比起排行第二的紐約中城高出了五成，比港島東更高出一倍以上。

如此大的溢價，長期原因固然是因為香港傳統核心區北面是海，南面是山，東西面都是已發展區域，難有新供應。但除了供應之外，中區以前更有群眾效應，惟如今或許因為居家工作（WFH）的趨勢而減弱了。反觀港島東的租賃率仍然高企，也許反映了各大小企業的管理層因為港島東租金較低，他們仍在觀望工作文化會如何改變。畢竟，呎租較低，就算每周一兩天居家工作變成疫後常態，企業仍可保留較多的辦公室空間，讓員工在有需要時在公司工作。

滯後效應視乎租約期長短

在未來6至12個月，收租股和房託在續約時，實收租金仍會有所上升。香港甲級寫字樓的租約一般以3年為期，所以今年會續的租約，現時所付的租金都是2018年決定的。2018年和2019年兩年租金仍然上升，因此就算2020年租金回調，今年續約時的巿場租金仍可能比2018年高，續租仍會加租。

相反，香港的住宅租約一般都是每年續約，因此當年的租金變化就會立即影響今年的續租租金，滯後效應甚小。因此，愈短的租約對巿場租金的敏感度愈高。寫字樓和其他商業地產的租金滯後效應較大，可以消化租金的短期波幅，但會否避免盈利倒退，主要在乎往後幾個月的租金走勢。假如巿場租金進一步下滑，總有一天會反映在續租的租金之上。

去年上半年全球物流房託炒起，除了新經濟因素之外，亦因為物流資產租約長達10至15年，即使巿面新租約租金再跌，現有資產的租金收入仍會穩定。雖說「醜婦終須見家翁」，再長的租約都有到期的一天，但到時經濟可能已經回穩，租金已重拾升軌，真的到續租時，巿場租金未必較現時低。而且房託和收租股的投資者換馬速度遠較實體資產的投資者快，經濟稍有起色就會換到租約較短的資產上。

太地對港島東具信心

另外，房託和收租股的資產組合會隨時變化。例如太古地產2022年和2023年在港島東都有新項目落成，進一步增加港島東在資產組合的比重。管理層繼續如期投資，可見他們對這區域的信心。

以前我做投行分析員，每次撰寫重要報告時都要在封面配圖。做了兩三年之後，有一天我突然發現這些配圖十之八九都是各地甲級寫字樓的照片。疫情的確改變了寫字樓的供求關係，但似乎到最後只改變了不同區域之間的排名。

作者為安泓投資的投資總監，亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文，與讀者分享投資見解。

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